FAQ

La valutazione di un immobile avviene mediante una stima che tenga conto, in primo luogo, del valore che l’immobile ha sul mercato, in base ai valori della compravendita registrati in una data zona.

La valutazione prende in considerazione diversi aspetti:

• ubicazione dell’immobile;

• metratura;

• piano;

• esposizione;

• stato interno dell’immobile;

• presenza di aree esterne (balconi; terrazze; corti esterne; giardini);

• pertinenze (posto auto; box; cantina);

• stato manutentivo del palazzo;

• contesto;

• inserimento nel tessuto urbano (collegamenti, presenza di servizi primari e secondari)

Una valutazione professionale presuppone una visita accurata della proprietà, la redazione di una scheda tecnica nonché la stesura di un parere professionale basata sul valore delle compravendite di immobili con caratteristiche affini e ubicati nella stessa area della proprietà da valutare.

I documenti che occorrono per vendere un’immobile comprendono quelli necessari all’identificazione delle parti coinvolte nella transazione (parte venditrice e parte acquirente) e all’individuazione dell’immobile oggetto di compravendita.

In via generale, essi sono:

• documento di identità in corso di validità delle parti contraenti;

• estratto del certificato di nascita delle parti contraenti;

• estratto del certificato di matrimonio (nel caso in cui il contraente sia coniugato al fine di verificare il regime patrimoniale della famiglia);

• estratto del certificato di morte (nell’ipotesi di successione mortis causa);

• eventuale procura a vendere;

• titolo edilizio o dichiarazione che l’immobile è stato costruito anteriormente al 1° settembre 1967;

• certificato di destinazione urbanistica (quando la compravendita ha ad oggetto terreni superiori a 5.000 mq);

• atto di provenienza (atto di compravendita; successione mortis causa; donazione; permuta; decreto di trasferimento emesso dal Tribunale in caso di asta immobiliare);

• titolo abilitativo (nel caso in cui l’immobile sia stato oggetto di interventi edilizi);

• eventuale certificazione dello stato legittimo dell’immobile;

• visura ipo-catastale;

• planimetria rasterizzata;

• certificato di abitabilità o la SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità);

• eventuale certificato di conformità degli impianti;

• APE (Attestato di Prestazione Energetica);

• liberatoria condominiale attestante il saldo di tutti gli oneri condominiali da parte del venditore;

• fascicolo del fabbricato (se disponibile);

• regolamento di condominio.

Le agevolazioni “prima casa” consentono all’acquirente di ottenere una riduzione sulle imposte dovute per la transazione, ovvero:

• imposta di registro nella misura del 2% (in caso di acquisto da un privato) o IVA al 4% (se la vendita è soggetta a IVA);

• imposta catastale in misura fissa pari a € 50,00 (in caso di acquisto da un privato) o € 200,00 (se la vendita è soggetta a IVA);

• imposta ipotecaria in misura fissa pari a € 50,00 (in caso di acquisto da un privato) o € 200,00 (se la vendita è soggetta a IVA).

Le imposte già versate in sede di contratto preliminare saranno detratte dall’imposta finale.

L’accesso alle agevolazioni richiede la sussistenza di alcune condizioni:

• si deve trattare di atti a titolo oneroso o gratuito aventi ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà, nonché la costituzione di diritti di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione;

• l’atto traslativo o costitutivo deve avere ad oggetto fabbricati non di lusso, ovvero rientrare nelle categorie A/2; A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 e relative pertinenze (C/2, C/6 e C/7);

• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;

• dichiarazione dell’acquirente, da rendere nell’atto di acquisto, di non essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale e su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa;

• dichiarazione dell’acquirente, da rendere nell’atto di acquisto, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Le agevolazioni “prima casa” sussistono anche quando l’acquirente possegga già un alloggio che però non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche, a soddisfare le esigenze abitative sue e della sua famiglia.

Chi cede l’abitazione “agevolata” ed entro un anno dalla vendita ne acquista un’altra, anche se non ultimata, avente i requisiti “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato e non può, in ogni caso, superare l’importo dell’imposta di registro o l’IVA versati per il secondo acquisto.

Il credito non può essere rimborsato in nessun caso; può, invece, essere imputato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per il secondo atto d’acquisto, purché il beneficiario ne faccia menzione al notaio in sede di stipula.

In via alternativa, il credito può essere utilizzato:

• per l’intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute sulle successioni, donazioni, sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito (prescrizione ordinaria decennale);

• in via di compensazione per il versamento di contributi previdenziali o ritenute d’acconto;

• in diminuzione dalle imposte sui redditi, dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto.

Nel caso in cui l’imposta sia incapiente, il credito in parte inutilizzato può essere scorporato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute sulle successioni, donazioni, sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Qualora, infine, il secondo acquisto sia soggetto ad IVA, non è possibile utilizzare il credito d’imposta in sede di rogito notarile e sarà necessario optare per uno dei punti suindicati.

Il credito d’imposta non spetta nei seguenti casi:

• assenza dei requisiti “prima casa” nel secondo acquisto;

• l’immobile è stato acquistato con l’aliquota ordinaria, senza fruire dell’agevolazione “prima casa”;

• l’immobile venduto è pervenuto per successione o donazione;

• vendita di un garage pertinenziale acquistato con i benefici prima casa e riacquisto, entro l’anno, di un altro garage con i medesimi benefici.

A causa dell’emergenza dovuta al COVID-19, il “decreto liquidità”, al fine di evitare la prescrizione del termine per usufruire delle agevolazioni “prima casa” e ottenere il relativo credito di imposta, ha sospeso, per il periodo che va dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, il decorso dei seguenti termini:

• termine di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’abitazione;

• termine di 12 mesi entro cui il contribuente deve procedere alla vendita della casa pre-posseduta per ottenere le agevolazioni fiscali sull’immobile da destinare a propria abitazione principale. I termini torneranno a decorrere dal 1° gennaio 2022.

La sospensione riguarda anche l’obbligo di versare le seguenti imposte:

• imposta di registro;

• IVA;

• imposte di trascrizione;

• imposta catastale (in caso di successioni e donazioni).

Le agevolazioni “under 36”, introdotte dal c.d. “decreto sostegni bis” sono rivolte ai soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che presentano un valore dell’ISEE non superiore a € 40.000 annui.

Le agevolazioni riguardano atti a titolo oneroso traslativi o costitutivi del diritto di proprietà, della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione, purché si tratti di “prima casa” (sono comprese anche le relative pertinenze).

Tali atti sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale; restano dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Le agevolazioni non riguardano i contratti preliminari. Qualora la transazione sia soggetta ad IVA, ai soggetti beneficiari è accordato un credito di imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto.

Il credito d’imposta può:

• essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipo-catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

• essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;

• essere compensato nel modello F24.

In nessun caso il credito di imposta può essere rimborsato.

I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti descritti sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipo-catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista nella misura dello 0,25%, a condizione che la sussistenza dei requisiti risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.

Le agevolazioni per gli under 36 si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. Al fine di sostenere i mutuatari in difficoltà con il pagamento delle rate del muto, è stato prorogato al 31 dicembre 2021 il Fondo di solidarietà per la prima casa, istituito con il “decreto cura Italia”.

La legge di bilancio 2021 ha introdotto diverse tipologie di agevolazioni edilizie.

Esse presentano tre principali finalità:

• riqualificare la proprietà immobiliare;

• ottimizzare l’investimento immobiliare;

• consentire al contribuente di ottenere un vantaggio fiscale.

I bonus edilizi attualmente previsti si dividono in sei macro-categorie:

• ristrutturazioni;

• sisma bonus;

• bonus mobili;

• ecobonus;

• bonus facciate;

• superbonus 110%.

Per ogni tipologia di intervento la legge individua i soggetti beneficiari e la misura dell’agevolazione.

Le locazioni abitative sono disciplinate dalla legge n. 431/1998 e si dividono in due categorie:

• Locazioni abitative a canone libero (4+4): il canone è liberamente determinato dalle parti sulla base dei prezzi di mercato. Hanno durata standard di quattro anni, con possibilità di rinnovo per altri quattro anni;

• Locazioni abitative a canone concordato (durata minima triennale): il canone si definisce “concordato” in quanto determinato sulla base dei parametri stabiliti in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per altri due anni.

La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione forfetaria del reddito fondiario che consente al locatore di un immobile di ottenere un risparmio in termini di imposta.

Il locatore può optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto sia (per le locazioni pluriennali) negli anni successivi.

In via generale, il reddito assoggettato a cedolare secca:

• è escluso dal reddito complessivo, non rilevando ai fini della progressività delle aliquote IRPEF;

• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere, rispettivamente, oneri deducibili e detrazioni;

• il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici fiscali (ad esempio nel calcolo dell’ISEE e nella determinazione del reddito per essere considerato familiare fiscalmente a carico).

Pertanto, secondo il meccanismo della cedolare, il reddito rappresentato dal canone di locazione non fa cumulo con gli altri redditi del contribuente, ma è soggetto a un’aliquota separata, del 10% o del 21%, a seconda che si tratti, rispettivamente, di contratto a canone concordato o a canone libero.

La base imponibile su cui applicare la cedolare secca è rappresentata dall’intero canone di locazione (100%).

L’opzione da parte del locatore dell’immobile per il regime della cedolare secca esclude l’applicazione, per il periodo di durata dell’opzione, dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) nonché le relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato.

La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione; non sostituisce, tuttavia, l’imposta di registro nell’ipotesi di cessione del contratto di locazione.

La legge prevede la sussistenza di alcuni requisiti, soggettivi e oggettivi, per l’esercizio dell’opzione:

• requisito soggettivo: locatore (o più locatori) che non intervenga nel contratto quale esercente attività di impresa, arte o professione;

• requisito oggettivo: la locazione può avere ad oggetto solamente le unità immobiliari (e le relative pertinenze) a uso abitativo rientranti nelle categorie da A/1 a A/11, esclusa la categoria A/10 (uffici e studi privati).

La cedolare secca si applica:

• ai contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative;

• ai contratti di locazione stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro purché sublocate, tra l’altro, a studenti universitari;

• ai contratti di locazione breve (durata non superiore ai 30 gg).

La cedolare secca non si applica:

• ai contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti (secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate);

• ai contratti conclusi da società di persone, società di capitali, enti commerciali e non commerciali;

• ai contratti di locazione relativi ad immobili strumentali;

• ai contratti di sublocazione.

Nel caso in cui il locatore abbia optato per l’applicazione della cedolare secca è sospesa la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione.

Come tutti i settori dell’economia, anche quello immobiliare ha risentito dell’impatto del COVID-19. Nonostante la flessione nel numero e nel volume delle transazioni, registrata nel breve periodo, a distanza di 18 mesi dall’inizio della pandemia si riscontrano segnali positivi molto incoraggianti e il settore è in ripresa.

Osservando i trend di mercato, nel comparto residenziale la richiesta si è concentrata sugli immobili dotati di una stanza in più o di spazi esterni, privilegiando aree periferiche al centro città alla ricerca di uno stile di vita più salutare; è cresciuta notevolmente la domanda di unità immobiliari ubicate fuori città quali ville, masserie e casali. Sul fronte commerciale, gli uffici tradizionali sono stati riconvertiti in spazi condivisi, pur nel rispetto del distanziamento, ispirati alla logica del co-working e alla condivisione di servizi comuni per abbattere i costi aziendali. Anche nel settore della logistica si riscontra una crescita importante, dovuta all’implementazione dei canali digitali e dell’e-commerce.

Gli scenari che emergono dalle analisi del mercato immobiliare degli ultimi mesi mostrano che il COVID-19 ha accelerato la risposta alle istanze di sostenibilità ambientale ed energetica: pensiamo alla realizzazione di condomini di lusso, dotati di giardini pensili, parchi comuni e aree destinate al fitness; ai progetti di co-housing, ecc.

Grazie anche agli stanziamenti previsti dal PNRR, miranti a promuovere la trasformazione del territorio e la rigenerazione dei grandi centri abitati, il Real Estate si conferma una realtà in continua evoluzione nonché un settore trainante dell’economia mondiale, capace di attrarre grandi investitori e generare notevoli profitti.