Quali sono le norme che regolano il rinnovo e il recesso nei contratti di locazione a uso abitativo?
Vediamole insieme.
PROCEDURA PER IL RINNOVO
(art. 2 l. 431/1998)
Le parti possono scegliere se rinnovare o meno il contratto di locazione.
Alla prima scadenza, se le parti intendono rinnovare l’accordo non è necessaria alcuna comunicazione: il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni per altri 4 anni.
Alla seconda scadenza se una delle parti intende rinnovare il contratto deve darne comunicazione all’altra mediante lettera raccomandata (o altro mezzo equivalente, ad esempio pec) almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.
La controparte deve, a sua volta, rispondere nelle stesse modalità entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione.
In caso di mancato accordo o in assenza di risposta da parte del locatore il contratto cessa definitivamente i suoi effetti alla scadenza naturale prevista nel contratto.
Se, invece, alla seconda scadenza nessuna delle parti agisce per il rinnovo o la disdetta del contratto, questo si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.
IL DINIEGO DI RINNOVO DA PARTE DEL LOCATORE
(art. 3 l. 431/1998)
Poiché locatore e conduttore si trovano su due piani differenti, la legge non definisce in modo simmetrico diritti e obblighi, accordando una particolare tutela al conduttore.
La proroga del contratto, infatti, è stabilita nell’interesse del conduttore.
Si parla di “diniego di rinnovo” per il locatore e di “disdetta” nel caso sia il conduttore a voler sciogliere il vincolo contrattuale.
Il diniego di rinnovo da parte del locatore deve essere motivato a pena di nullità e può avvenire solo nei casi tassativamente previsti dalla legge:
a) il locatore deve destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore (anche persona giuridica o ente pubblico/privato) intende destinare l'immobile all'esercizio di attività con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto e offre al conduttore un altro immobile idoneo di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, o si intende operare la demolizione/trasformazione per realizzare nuove costruzioni, oppure se l'immobile è sito all'ultimo piano, e il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle occorre lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
Se il motivo del mancato rinnovo esula da quelli indicati nell’art. 3, il locatore deve corrispondere al conduttore un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
Il termine di preavviso nel quale il locatore deve comunicare al conduttore il diniego di rinnovo è di almeno (termine minimo) 6 mesi dalla scadenza del contratto.
Anche quando il diniego di rinnovo è legittimo, il rapporto locativo non può essere interrotto antecedentemente alla prima scadenza in modo che al conduttore sia comunque garantita la permanenza dell’immobile per i primi quattro anni.
Diversamente dal locatore, il conduttore può dare disdetta senza dover specificare il motivo.
RECESSO DEL CONDUTTORE
La disdetta non va confusa con il recesso del conduttore: la prima trae il suo fondamento nella volontà di non prorogare il rapporto; il recesso, invece, ricorre quando il conduttore non intende proseguire il rapporto a prescindere dalla scadenza naturale del contratto per fatti anche esterni alla volontà delle parti.
La facoltà di recesso può essere prevista:
a) dal contratto di locazione: «È facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione» (art. 4, comma 1, l. 392/1978).
In tal caso la facoltà di recesso del conduttore è oggetto di specifica pattuizione.
L’espressione “in qualsiasi momento” svincola il conduttore dall’obbligo di rispettare la scadenza del contratto, purché il recesso venga esercitato almeno sei mesi prima della data in cui esso esplica i suoi effetti per consentire al locatore di riorganizzarsi.
b) dalla legge: si tratta del recesso per gravi motivi (art. 4, comma 2, l. 392/1978 e art. 3, comma 6, l. 431/1998).
La facoltà di recesso del conduttore opera a prescindere dall’esistenza di una clausola ad hoc nel contratto di locazione.
Con l’espressione “gravi motivi” si intende qualunque situazione tale da richiedere l’interruzione del rapporto locativo, ad esempio un trasferimento per motivi di lavoro.
