Le locazioni di immobili urbani a uso abitativo si dividono in due categorie:
a) locazioni a canone libero (4+4);
b) locazioni a canone concordato (3+2).
La distinzione fra le due fattispecie riguarda essenzialmente:
a) la durata del contratto;
b) la misura del canone.
Nella locazione a canone libero le parti sono libere di determinare l’importo del corrispettivo secondo i prezzi di mercato; nelle locazioni concordate, invece, il canone è determinato dalle parti in relazione ad alcuni criteri stabiliti dagli accordi territoriali sottoscritti dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dalle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
NORME APPLICABILI
Ricordiamo che le locazioni a uso abitativo sono disciplinate dalle seguenti fonti normative:
a) Codice civile (art. 1571 ss.);
b) legge 392/1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani);
c) legge 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo).
La legge 431/1998 ha completamente revisionato la disciplina dei contratti di locazione a uso abitativo.
Precedentemente la materia era regolata dalla legge 392/1978, in parte ancora vigente, e dalla legge 359/1992, ora abrogata e nota come “patti in deroga”, che ha introdotto la possibilità di sottoscrivere contratti di locazione a canone libero purché la locazione abbia una durata minima di 4 anni, rinnovabile di ulteriori 4 anni.
Alcune norme della legge 431/1998 non si applicano alla locazione di immobili vincolati, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, alle locazioni turistiche e transitorie.
CHI HA DIRITTO DI LOCARE?
In senso civilistico, chiunque sia titolare del diritto di proprietà su un bene o su una quota di esso può concorrere all’amministrazione del bene comune.
Ciò comporta che il contratto di locazione è valido ed efficace anche se è sottoscritto da un solo comproprietario.
FORMA DEL CONTRATTO
Secondo costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, i contratti di locazione a uso abitativo devono avere forma scritta ad substantiam.
Ciò significa che, contrariamente alla regola generale valida per le locazioni non abitative, i contratti di locazione a uso abitativo devono essere redatti per iscritto a pena di nullità assoluta, rilevabile d’ufficio dal giudice e su istanza di parte.
Solo se il conduttore dimostra che la forma verbale sia stata imposta dal locatore la nullità sarà relativa, cioè rilevabile soltanto su istanza del conduttore. Si tratta, in questo caso, di una nullità c.d. “di protezione” che l’ordinamento pone a tutela del conduttore, considerato "contraente debole".
La forma scritta ad substantiam è necessaria anche per il recesso dal contratto.
Un eventuale patto di recesso verbale deve considerarsi assolutamente nullo.
IL CANONE DI LOCAZIONE
Nel contratto di locazione a canone libero il corrispettivo è determinato liberamente dalle parti.
Il termine “liberamente” non significa “in modo arbitrario”.
Anche in assenza di mediazione, le parti fanno riferimento ai valori locativi minimi e massimi per metro quadro indicati dall’Agenzia delle Entrate in relazione alla geolocalizzazione dell’immobile.
Naturalmente un canone congruo dovrà tener conto dello stato interno dell’immobile e di altri fattori specifici (piano, esposizione, impianti, presenza di arredi, posto auto ecc.).
L’importo del canone di locazione è quello risultante dall’accordo scritto e registrato: è nulla ogni pattuizione volta a riconoscere al locatore un canone maggiore di quello indicato nel contratto.
DURATA DEL CONTRATTO
La durata minima legale del contratto di locazione a canone libero è di 4 anni, rinnovabile per altri 4.
Si possano stipulare contratti di locazione con durata minima maggiore, ma mai minore di anni 4, purché per un periodo non eccedente i 30 anni.
Tale norma è inderogabile: se nel contratto la durata è minore di anni 4, questa è automaticamente ricondotta a quanto stabilito dalla legge.
La nullità (per contrarietà a norme imperative) è parziale e non travolge l’intero contratto: la clausola illegittima viene sostituita di diritto da una clausola conforme.
REGISTRAZIONE
Il locatore è tenuto a registrare il contratto di locazione nel termine di 30 giorni dalla sottoscrizione.
Nei successivi 60 giorni il locatore dà comunicazione della registrazione al conduttore e all’amministratore di condominio per l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale.
Quando la locazione è conclusa per intervento di un mediatore, questi è solidalmente obbligato, assieme al locatore, al versamento delle imposte gravanti sui contratti conclusi per effetto del suo intervento.
Comprendere quali siano i diritti e gli obblighi nascenti da un contratto di locazione è estremamente importante.
Per questo è opportuno avvalersi della consulenza di un professionista prima di sottoscrivere qualunque accordo.
Il mediatore agisce anche in veste di consulente immobiliare e può offrire un valido supporto per locatori e conduttori, sia in termini di congruità del canone che in riferimento all’equilibrio contrattuale fra le parti.
