Con la conversione in legge del decreto semplificazioni fiscali (d.l. 73/2022), l'attestazione di rispondenza delle locazioni agevolate, nota come "bollinatura", ha subìto ulteriori modifiche.
Facciamo qualche passo indietro per capire come si è evoluta la normativa sul tema.
Prima dell'intervento del decreto, i contratti di locazione a canone concordato non redatti direttamente dalle associazioni di categoria in conformità agli accordi firmati tra le associazioni maggiormente rappresentative di conduttori e proprietari dovevano essere vidimati dalle associazioni medesime.
In sostanza, le locazioni c.d. "non assistite" erano valide purché l'associazione di riferimento confermasse che il contratto di locazione rispettasse i criteri indicati negli accordi territoriali.
Tale onere sussisteva a ogni nuova sottoscrizione contrattuale avente ad oggetto il medesimo immobile.
Nella sua formulazione originaria, l'art. 7 del d.l. 73 disponeva che l'attestazione di rispondenza potesse essere fatta valere «per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell'immobile o dell'Accordo territoriale del Comune a cui essa si riferisce».
Ciò significa che la bollinatura del primo contratto di locazione si estendeva al secondo purché, nel frattempo, non fossero intervenute modificazioni all'immobile o variazioni degli accordi territoriali. In assenza di tali circostanze, dunque, la precedente bollinatura valeva anche pro-futuro.
Cosa è accaduto con la conversione in legge del decreto?
La legge di conversione 4 agosto 2022, n. 122, ha modificato l'art. 7 introducendo l'inciso riportato in grassetto: l'attestazione di rispondenza può fatta valere «per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, aventi il medesimo contenuto del contratto per cui è stata rilasciata, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell'immobile o dell'Accordo territoriale del Comune a cui essa si riferisce».
Qual è il risultato delle modifiche introdotte in sede di conversione?
L'assenza di modifiche all'immobile e di variazioni negli accordi contrattuali non sono più elementi sufficienti a escludere la necessità di una nuova bollinatura: occorre l'ulteriore requisito del «medesimo contenuto del contratto», cioè la coincidenza fra il contratto di locazione precedente, cui l'attestazione si riferiva, e il contratto successivo a cui si estenderebbe l'efficacia della bollinatura.
Si è aggiunto, in sostanza, un vincolo ulteriore.
Ciò implica che, qualora si voglia modificare una vecchia clausola o aggiungerne una nuova, per il secondo contratto sarà necessario richiedere una nuova attestazione di conformità anche se l'immobile non è stato oggetto di modifiche o non sono mutati gli accordi territoriali.
Lo scopo della norma è, infatti, quello di verificare il rispetto degli accordi evitando che venga eluso l'assetto contrattuale definito dalle organizzazioni firmatarie.
Ricapitolando, non occorre una nuova bollinatura nei seguenti casi:
1) l'immobile non ha subìto modifiche;
2) non sono intervenute modificazioni normative negli accordi territoriali;
3) identità di contenuto tra il primo e il secondo contratto di locazione.
Soltanto se tutte e tre le condizioni sono rispettate non è necessaria una nuova attestazione di rispondenza.
L'attestazione è richiesta anche per i contratti di locazione transitori e a quelli sottoscritti da studenti universitari.
