Il contratto di locazione è disciplinato dagli artt. 1571 ss. del Codice civile e dalle seguenti leggi speciali:
a) Legge 27 luglio 1978, n. 392, «Disciplina della locazione di immobili urbani», nota come “legge sull’equo canone”, riguardante la locazione di immobili urbani a uso abitativo (artt. 1-27) e a uso diverso dall’abitazione (artt. 28-42), nonché le locazioni commerciali, le locazioni brevi e le locazioni a uso turistico.
b) Legge 9 dicembre 1998, n. 431, «Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo». La legge 431/1998 disciplina la locazione degli immobili che soddisfano il bisogno abitativo del conduttore.
La legge 431, tuttavia, ha abrogato soltanto alcune disposizioni della l. 392/1978, lasciando invariati alcuni aspetti comuni relativi alla locazione abitativa di immobili urbani.
Poiché le norme sono in parte sovrapponibili, bisognerà valutare caso per caso quale sia la normativa applicabile in base all’aspetto specifico dedotto in contratto.
I contratti di locazione a uso abitativo si distinguono in contratti di locazione a canone libero e a canone concordato.
c) Decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, «Codice dei beni culturali e ambientali» Il decreto regola i contratti di locazione aventi a oggetto immobili vincolati.
d) Legge 167/1962, «Disposizioni per favorire l'acquisizione di aree fabbricabili per l'edilizia economica e popolare» (come modificata dalla l. 865/1971 e ss.mm.ii.)
La legge 167 concerne la disciplina delle locazioni di immobili edificati in edilizia convenzionata per i conduttori che rientrano nei limiti reddituali stabiliti dalla legge 457/1978 (Norme per l'edilizia residenziale).
COS’È IL CONTRATTO DI LOCAZIONE?
La locazione è «il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo» (art. 1571 c.c.).
Da tale definizione discende la natura del contratto di locazione:
* è consensuale (si perfeziona con il mero accordo delle parti)
* produce effetti obbligatori
* ha ad oggetto un diritto personale di godimento
* è a titolo oneroso (distinguendosi, per questo aspetto, dal contratto di comodato)
* è un contratto sinallagmatico, cioè a prestazioni corrispettive (la disponibilità dell’immobile verso il pagamento di un canone)
* è un contratto ad esecuzione continuata (c.d. “contratto di durata”)
DIRITTI E OBBLIGHI DEL LOCATORE
Il locatore è tenuto alle seguenti obbligazioni:
* consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione (art. 1575, comma 1, c.c.)
* mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575, comma 2, c.c.)
* garantirne il pacifico godimento del bene durante la locazione (art. 1575, comma 3, c.c.)
* eseguire le riparazioni necessarie di straordinaria manutenzione (art. 1576, comma 1, c.c.)
* risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi della cosa locata, salvo averli ignorati senza colpa al momento della consegna (art. 1578, comma 2, c.c.)
* garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (art. 1585, comma 1, c.c.)
DIRITTI E OBBLIGHI DEL CONDUTTORE
Ecco le principali obbligazioni del conduttore:
* prendere in consegna la cosa (art. 1587, comma 1, c.c.)
* osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze (art. 1587, comma 1, c.c.)
* versare il corrispettivo pattuito (art. 1587, comma 2, c.c.)
* sostenere le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione (art. 1576, comma 2, c.c.)
Conoscere i diritti e gli obblighi nascenti da un contratto di locazione è estremamente importante per evitare l’insorgere di conflitti tra le parti e prevenire eventuali liti giudiziarie.
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