A fronte dell’espansione delle città e dell’incremento demografico, i residenti avvertono sempre più la difficoltà di parcheggio, soprattutto nelle città metropolitane come, ad esempio, la città di Roma Capitale.
Come sono regolati i parcheggi nelle aree urbane?
Per legge le nuove costruzioni nei centri abitati devono riservare degli spazi da adibire a parcheggio, la cui estensione varia in proporzione alla superficie costruita.
Le aree destinate a parcheggio vengono realizzate dai comuni, anche mediante contributi statali e sottoscrizione di mutui agevolati (erogati dalla Cassa Depositi e Prestiti) o dai privati.
Vediamo, nel dettaglio, cosa prevede la legge e quali sono i vincoli legati al trasferimento della proprietà delle aree adibite a parcheggio.
LA LEGGE TOGNOLI
La principale fonte normativa in tema di parcheggi è la legge Tognoli (legge 122/1989), dal nome del ministro che l’ha redatta, Carlo Tognoli, politico e giornalista italiano recentemente scomparso.
Con tale intervento normativo si è tentato di venire incontro alla domanda di parcheggi nei comuni ad alta densità abitativa individuati dalla legge stessa o dalle Regioni in base a determinati criteri (fabbisogno, intensità del traffico, ecc.).
I comuni di Roma, Milano, Torino, Genova, Venezia, Trieste, Bologna, Firenze, Napoli, Bari, Reggio Calabria, Messina, Cagliari, Catania e Palermo, nonché i comuni italiani individuati di volta in volta dalle Regioni sono tenuti a predisporre il Piano Urbano Parcheggi triennale contenente localizzazione, tipologia, priorità e tempistica degli interventi di realizzazione, nonché l’indicazione dei relativi oneri finanziari.
Secondo la legge Tognoli, «Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione".
Tali spazi costituiscono pertinenze, ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 c.c., degli immobili cui sono funzionalmente collegati.
Così disponendo la norma introduce una proporzionalità tra cubatura edificata e area destinata a parcheggio.
Attenzione però: la norma parla di “nuove costruzioni”.
Cosa accade per le costruzioni già esistenti che non sono dotate di aree pertinenziali destinate a parcheggio?
Tali aree possono essere realizzate ex post con diverse modalità:
* Realizzazione diretta da parte del Comune (art. 5, legge Tognoli)
In questa ipotesi il Comune provvede direttamente alla progettazione e all’esecuzione dei lavori.
* Realizzazione in diritto di superficie con contributi statali (art. 5, legge Tognoli)
Il Comune può rilasciare a società o imprese di costruzione, anche cooperative, la concessione per la realizzazione delle aree destinate a parcheggio.
Se gli interventi sono realizzati con contributi dello Stato, è necessario che la società appaltatrice sottoscriva con il Comune una convenzione, di durata non superiore a 90 anni, avente ad oggetto la costituzione di un diritto di superficie sull’intera area o parte di essa.
* Realizzazione di parcheggi nel sottosuolo o al pian terreno degli edifici (art. 9 legge Tognoli)
I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti.
Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici.
Tutto ciò nel rispetto dei vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale e dei poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle Regioni e ai ministeri dell’Ambiente e per i Beni culturali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni.
Quando gli interventi suddetti ricadono su aree condominiali, devono essere approvati dall’assemblea condominiale con la doppia maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
I Comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società, anche cooperative, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse.
Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o già avviati.
Anche in questo caso la costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione.
AMBITO DI APPLICAZIONE DELLA LEGGE TOGNOLI
Come abbiamo visto, la legge Tognoli si applica ai parcheggi realizzati nel sottosuolo o al pian terreno degli edifici nelle aree urbane caratterizzate da una dotazione insufficiente di aree adibite a parcheggio (e dunque non conformi agli standard urbanistici).
Non si applica, pertanto, alle aree urbane che non presentano tale difficoltà, né alle aree rurali o agricole.
Secondo la Corte di Cassazione (sent. 1488/2018) la legge in parola non riconosce il diritto di innalzare o sopraelevare la copertura di un’autorimessa pertinenziale che sia, però, strutturalmente autonoma.
La legge, infatti, non autorizza implicitamente aumenti di cubatura che richiedono un titolo abilitativo ad hoc come previsto dal Testo unico dell’edilizia (d.p.r. 380/2001), e non una semplice SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).
I VINCOLI DERIVANTI DALLA LEGGE TOGNOLI
Per espressa previsione normativa (art. 41-sexies l. 1150/1942), gli spazi per i parcheggi realizzati a servizio delle nuove costruzioni non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.
Non può, tuttavia, essere modificata l’esclusiva destinazione a parcheggio.
Diversamente, il vincolo di pertinenza sussiste per i parcheggi realizzati nel sottosuolo o al pian terreno dell’edificio cui sono funzionalmente collegati: «La proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 [ovvero quelli realizzati nel sottosuolo o al pian terreno, n.d.A.] può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune. I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 [cioè quelli realizzati in diritto di superficie, n.d.A.] non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione» (art. 9, comma 5, legge Tognoli).
In altri termini, affinché si possa cedere la pertinenza separatamente dall'immobile cui è funzionalmente collegata, è necessario un provvedimento espresso (autorizzazione o nulla osta del comune, a seconda dei casi).
Riepilogando, la cessione delle aree destinate a parcheggio è soggetta a due regimi giuridici diversi:
1. parcheggi realizzati nel sottosuolo o al pian terreno di edifici: l'alienazione della sola area destinata a parcheggio è possibile, anche in deroga al titolo edilizio e alle convenzioni precedentemente stipulate, purché l'area medesima mantenga un vincolo pertinenziale con un altro immobile sito nello stesso comune;
2. parcheggi realizzati in diritto di superficie: devono essere ceduti contestualmente all'immobile (regola generale) salvo espressa dispensa prevista nella convenzione stipulata con il comune o nel nulla osta.
COME RICHIEDERE IL NULLA OSTA
Nel comune di Roma Capitale il nulla osta va richiesto previa prenotazione di un appuntamento presso l’Ufficio Rilascio Autorizzazioni – Nulla Osta Box Auto.
L’Ufficio è competente per i seguenti procedimenti:
• autorizzazione al trasferimento/cessione del diritto di superficie dei box auto per i parcheggi ricadenti nel PUP ex art. 9, comma 4, legge Tognoli;
• rilascio del nulla osta al trasferimento della proprietà superficiaria per i parcheggi ricadenti nel PUP ex art. 6 legge Tognoli.
L’Ufficio dovrà verificare che il trasferimento avvenga nel rispetto della legge Tognoli e in conformità con il Piano Urbano Parcheggi (PUP) di Roma Capitale.
L’assenza dell’autorizzazione o del nulla osta rende la compravendita nulla per inosservanza di norme imperative.
LA RISPOSTA A INTERPELLO N. 33/2022 DELL’ADE
Una recente circolare dell’Agenzia delle Entrate ha escluso l’ammissibilità delle agevolazioni prima casa sull’acquisto di un box a uso pertinenziale in base alla considerazione che il box, distante dall’abitazione oltre 1 km, fosse troppo lontano dall’unità principale. In ragione di tale distanza, si escludeva il vincolo di prossimità (e dunque la pertinenzialità) rispetto all’unità principale.
Ci troviamo, dunque, di fronte a un paradosso: la legge Tognoli consente, previa autorizzazione del Comune (nulla osta), il trasferimento del parcheggio a pertinenza di un’altra abitazione sita nello stesso Comune (ma non nella stessa area urbana), senza prevedere limiti di distanziamento tra la pertinenza e l’unità principale; l’Agenzia delle Entrate, invece, esclude la natura di pertinenza del parcheggio sito oltre 1000 mt dall’abitazione ai fini del riconoscimento delle agevolazioni prima casa.
L’orientamento dell’Ade ci sembra, onestamente, incoerente con l’intento di rispondere al fabbisogno di parcheggi, soprattutto in una città come Roma, in quanto penalizza il privato che sceglie di acquistare un parcheggio o un box di proprietà, anche se non nelle immediate vicinanze dell’abitazione, per non gravare ulteriormente sugli spazi pubblici.
CONCLUSIONI
La legge Tognoli rappresenta un tentativo importante di offrire una risposta adeguata al fabbisogno di parcheggi nei comuni ad alta densità demografica.
Ciò non soltanto per favorire la viabilità e il deflusso del traffico, ma anche per garantire una migliore vivibilità e attrattività delle città (soprattutto delle città d’arte), attraverso la razionalizzazione degli spazi e la tutela del decoro urbano.
Devi vendere un box costruito in convenzione con il Comune e non sai come fare?
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