Nella locazione di immobili commerciali è importante conoscere se l'attività ivi esercitata richiede il possesso della licenza.
La licenza commerciale è un atto amministrativo di natura autorizzativa, che incide sulla sfera giuridica del privato attribuendogli il potere di esercitare una determinata attività.
Grazie all’intervento della riforma Bersani (d.lgs. 114/1998), molte attività commerciali sono state liberalizzate e la licenza non è più necessaria essendo sufficiente la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Oggi la licenza è obbligatoria soltanto per le medie e grandi strutture commerciali diverse dagli esercizi di vicinato e la cui superficie di vendita superi i 250 mq.
Nei comuni con densità abitativa fino a 10.000 abitanti la licenza è richiesta per negozi e botteghe che abbiano una superficie di vendita superiore a 150 mq.
Si deve sempre alla riforma Bersani l'abolizione delle commissioni comunali e provinciali per il rilascio della licenza di apertura di un esercizio pubblico nonché l’eliminazione dell’obbligo di stipula tramite atto notarile per il passaggio di proprietà di automobili, moto e barche.
Al contrario dell’avviamento, la licenza non è suscettibile di una valutazione economica diretta.
Tuttavia, il suo valore in termini di business è notevole: il rilascio della licenza garantisce, infatti, il posizionamento sul mercato all’interno un’area specifica.
Vediamo quando la licenza è richiesta e quali sono i requisiti per il rilascio.
NATURA GIURIDICA DELLA LICENZA
In termini giuridici la licenza consiste in un provvedimento espresso dell’amministrazione comunale, recante un numero identificativo e attestante che il richiedente è in possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi per l’esercizio dell’attività ivi indicata.
La licenza è nominativa e personale: il titolare non può disporne liberamente e deve “restituirla” al comune in caso di cessazione dell’attività.
La licenza si richiede contestualmente alla presentazione della SCIA presso il comune in cui l’attività è esercitata.
A Roma la SCIA può essere presentata solo telematicamente al SUAP (Sportello unico per le attività produttive).
L’ESERCIZIO EFFETTIVO DELL’ATTIVITÀ
La licenza deve essere richiesta solo ed esclusivamente nel caso in cui l’attività sia concretamente esercitata.
Ciò significa che, se si acquista un’azienda per poi affittarla o cederla ai soli fini di investimento, non occorre che il cessionario sia titolare della licenza: l’onere di ottenere l’autorizzazione grava esclusivamente sul soggetto che esercita in concreto l’attività, che deve possedere i requisiti prescritti dalla legge.
L’esercente è, infatti, l’unico responsabile dell’eventuale esercizio abusivo dell’attività commerciale secondo quanto previsto dal TULPS (Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, r.d. 773/1931).
REQUISITI PER OTTENERE LA LICENZA
I requisiti necessari per ottenere la licenza attengono alle caratteristiche del soggetto e alla tipologia di attività esercitata:
a) Requisiti soggettivi
Chi esercita un’attività commerciale soggetta a licenza deve essere incensurato, cioè in possesso dei seguenti requisiti morali (art. 11 TULPS):
* non essere stato dichiarato fallito;
* non essere stato condannato per reati non colposi;
* non essere stato sottoposto a misure restrittive della libertà personale.
Altri requisiti personali variano a seconda dell’attività esercitata.
Ad esempio, per avviare un’attività commerciale nel settore alimentare le normative obbligano il personale al conseguimento dell’attestato HACCP, rilasciato successivamente alla frequentazione di un corso. Il possesso dei requisiti viene attestato dalla ASL.
b) Requisiti oggettivi
I locali devono essere conformi alla normativa urbanistico-edilizia, igienico-sanitaria, di inquinamento acustico e di sorvegliabilità esterna e interna dei locali.
Una volta ottenuta la licenza, questa è associata al locale commerciale indicato nella SCIA e non può essere estesa o trasferita su un altro locale se non dopo comunicazione al SUAP.
COME VERIFICARE L’ESISTENZA DI UNA LICENZA
Per sapere se un’attività è soggetta a licenza, ovvero a un provvedimento espresso dell’autorità comunale, è necessario individuare il regime amministrativo applicabile previsto dall’allegato A del decreto SCIA 2 (d.lgs. 222/2016, che si riferisce alla licenza ove parla di “autorizzazione”): in corrispondenza dell’attività esercitata viene indicato se, oltre alla SCIA, la legge richiede l’autorizzazione o il formarsi del silenzio-assenso (90 o 180 giorni) ex art. 20 l. 241/1990.
Le licenze rilasciate nel comune di Roma sono registrate presso il SUAP.
Gli estremi della licenza risultano anche dalla visura camerale estratta dal registro delle imprese.
Tuttavia, la pubblicità nel Registro delle Imprese, così come la pubblicità catastale, non ha valore probatorio circa la validità e l’estensione della licenza.
Può pertanto, accadere che questa risulti dalla visura camerale ma non sia più in essere (perché, ad esempio, il titolare ha perso il diritto di esercitarla per inosservanza di alcune norme).
Per tali ragioni occorre sempre verificare lo stato dell’arte presso il comune di riferimento.
IL CONTINGENTAMENTO DELLE LICENZE
In aree soggette a tutela, quali ad esempio quelle ricadenti nella Città Storica (tessuti T1-T6) e nel perimetro UNESCO, le licenze sono contingentate.
Ciò significa che all’interno di tale territorio il numero delle licenze è predeterminato: non possono essere rilasciate nuove licenze.
Il principio del contingentamento delle licenze è moderato dalla possibilità di subentrare in un’attività produttiva già autorizzata a operare sul mercato.
Si tratta del c.d. “sub-ingresso”, nel quale un soggetto subentra all’originario titolare dell’attività, previa verifica del possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi.
La procedura di sub-ingresso viene attivata in occasione della cessione o dell’affitto dell’azienda o di un ramo di essa.
