L’ISTAT, Istituto Nazionale di Statistica, è un ente pubblico di ricerca che si occupa di raccogliere ed elaborare i dati dei fenomeni socio-economici, fornendo analisi e modelli previsionali.
L’ISTAT coordina il Sistema Statistico Nazionale (SISTAN) e promuove un sistema statistico europeo ispirato ai principi fondamentali della statistica ufficiale delle Nazioni unite.
L’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), al netto dei tabacchi, è utilizzato per misurare l’aumento del costo della vita dei beni e servizi generalmente acquistati da famiglie residenti in Italia facenti capo a un impiegato o a un operaio.
Poiché l’aumento dei prezzi erode la capacità di acquisto della moneta, attraverso l’indice ISTAT è possibile determinare la rivalutazione monetaria necessaria a compensare tale squilibrio.
Ai sensi dell’art. 81 della l. 392/1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) l’aggiornamento dell’indice dei prezzi viene pubblicato dall'ISTAT sul proprio sito web e in Gazzetta ufficiale.
L’ultimo indice ISTAT pubblicato (15 luglio 2022) si riferisce al mese di maggio 2022 e attesta una variazione dei prezzi pari a +7,8% rispetto a maggio 2021.
LA VARIAZIONE DELL’ISTAT NEL REAL ESTATE
Nel settore immobiliare la variazione degli indici ISTAT influenza i seguenti aspetti:
* rivalutazione del tasso di interesse sui capitali
* rivalutazione di somme dovute non riscosse
* adeguamento del canone di locazione
La misura temporale su cui calcolare l’aumento è un arco di 12 mesi.
LE LOCAZIONI INTERESSATE DALL’AUMENTO ISTAT
L’adeguamento ISTAT si applica ai seguenti contratti:
* locazione a canone concordato (3+2): in tal caso la rivalutazione degli affitti deve essere contemplata dall’accordo locale e comunque in misura non superiore al 75% dell’indice Istat
* contratti di locazione residenziale (4+4)
* contratti di locazione uffici (6+6)
* contratti di locazione commerciale (6+6)
L’adeguamento non si applica in caso di cedolare secca.
Optando per la cedolare (pari rispettivamente al 21% e al 10% in caso di canone libero o concordato), il locatore infatti rinuncia espressamente a richiedere l’adeguamento del canone di locazione, ivi compreso l’aggiornamento agli indici ISTAT (art. 3, comma 11, d.lgs. 23/2011).
LA PERCENTUALE DI RIVALUTAZIONE
La percentuale di rivalutazione può arrivare sino al 100% per le locazioni residenziali ad uso abitativo (4+4) e al 75% per le locazioni commerciali e degli uffici.
Per le locazioni commerciali e degli uffici è possibile superare la soglia del 75% solo se la durata minima del contratto supera quella prevista dalla legge (6+6), ex. art. 32 l. 392/1978.
Le parti possono optare per diverse modalità di ripartizione dell’aggiornamento ISTAT stabilendo, ad esempio, che essa gravi su entrambe le parti in egual misura.
ESISTE UN OBBLIGO DI INSERIMENTO DELLA CLAUSOLA ISTAT?
Generalmente nei contratti di locazione viene sempre inserita una clausola con cui il locatore richiede l’adeguamento del canone di locazione all’indice ISTAT.
Tuttavia, non esiste alcun obbligo giuridico all’adeguamento del canone: questo vincola il conduttore solo se è previsto nel contratto.
Se, invece, la clausola di adeguamento non è stata dedotta nell’accordo, l’aggiornamento del canone all’indice ISTAT non può essere richiesto.
L’inesistenza di un obbligo all’aggiornamento del canone si evince da due circostanze:
a) il tenore letterale dell’art. 32 della l. 392/1978 sulla locazione di immobili urbani a uso non abitativo, che utilizza l’espressione «Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente»;
b) la legge 431/1998, riguardante la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, che fa riferimento all’adeguamento agli indici ISTAT soltanto in caso di sospensione dello sfratto.
AGGIORNAMENTO AUTOMATICO E A RICHIESTA
Nei contratti di locazione a canone libero (4+4) l’adeguamento può essere:
a) automatico: non vi è necessità di una previa richiesta del locatore e sarà onere del conduttore provvedere al pagamento rivalutato.
Se il conduttore non paga, il locatore può richiedere gli arretrati, purché resti nei limiti dei 5 anni, oltre i quali il diritto di credito cade in prescrizione.
b) a richiesta del locatore: se il conduttore non paga, il locatore potrà soltanto calcolare il nuovo canone tenendo conto degli aggiornamenti intervenuti dalla data di stipula del contratto e non ha diritto agli arretrati.
Nei contratti di locazione diversi da quelli a canone libero (4+4), l’adeguamento del canone può essere solo su richiesta (Cass. civ., sent. 3014/2012).
Secondo l’interpretazione della Corte di Cassazione, la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore è condizione necessaria affinché sorga il relativo diritto.
Il locatore, pertanto, può pretendere il canone aggiornato solo dal momento della richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati (Cass. civ., sentt. 11675/2014 e 14673/2003).
COME SI CALCOLA L’ADEGUAMENTO
Per adeguare il canone di locazione è necessario fare riferimento all’indice inserito nelle tabelle pubblicate annualmente dall’ISTAT.
L’adeguamento al costo della vita si calcola attraverso la seguente formula:
(Canone d’affitto annuale x Indice ISTAT) x percentuale di rivalutazione
Supponiamo che dall’anno di decorrenza del contratto di affitto vi sia stata una variazione di +1%.
Su un canone annuo di € 18.000, con una percentuale del 100% avremo:
18.000 x 1% x 100%= 18.180 euro
Da tale processo si evince che l’ampiezza della rivalutazione dipende, naturalmente, anche dall’importo del canone di locazione.
IL SERVIZIO “RIVALUTA”
L’ISTAT ha messo a disposizione degli utenti il servizio gratuito “Rivaluta”, un sistema on line per il calcolo delle variazioni percentuali degli indici FOI e NIC (prezzi al consumo per l’intera collettività) oltre al rilascio della relativa documentazione ufficiale.
Per accedere alla piattaforma è sufficiente registrarsi.
RIFERIMENTI NORMATIVI
* L. 392/1978, legge sull’equo canone, «Disciplina delle locazioni di immobili urbani»
* L. 431/1998, «Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo»
* Decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 30 dicembre 2002
* D.lgs. 23/2011, «Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale»
