La compravendita di un immobile è un momento importante che richiede la cognizione di tutti i passaggi necessari per addivenire serenamente alla stipula.
Un mediatore professionale accompagna il cliente in tutte le fasi di gestione della transazione e si rende disponibile alla risoluzione di qualunque problema possa insorgere nel corso dell'iter.
Il primo, fondamentale accorgimento è la raccolta della documentazione relativa alle parti coinvolte e all'immobile oggetto di compravendita.
Vediamo, nel dettaglio, quali sono i documenti richiesti per la stipula dell'atto.
I DOCUMENTI RICHIESTI
Ecco la documentazione che occorre per vendere l’immobile:
* atto di provenienza (compravendita; donazione, successione; decreto di trasferimento del giudice);
* eventuale procura a vendere;
* visura ipo-catastale aggiornata;
* planimetria rasterizzata;
* titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione dell’unità immobiliare e i successivi interventi edilizi (licenza edilizia, permesso di costruire, SCIA in sostituzione del permesso di costruire, sanatoria, condono, CILA, SCIA);
* APE, Attestato di prestazione energetica (in mancanza è necessario incaricare un tecnico per la redazione);
* certificato di agibilità o Segnalazione Certificata di Agibilità debitamente protocollata;
* certificazione degli impianti (obbligatoria solo in caso di nuove costruzioni);
* stato legittimo dell’immobile (solo se presente);
* regolamento condominiale (obbligatorio se il numero dei condòmini è superiore a 10);
* tabelle millesimali;
* fascicolo del fabbricato (solo se presente);
* liberatoria condominiale attestante il pagamento di tutti gli oneri da parte del venditore;
* verbali delle ultime due assemblee condominiali, per verificare l’eventuale deliberazione di lavori che interessano l’intero edificio;
* eventuale atto di mutuo gravante sull’immobile;
* estratto della banca mutuante che attesti i ratei residui.
Già in sede di redazione del contratto preliminare, il notaio verificherà la congruenza dell’atto alla proposta accettata, debitamente registrata nel termine di 20 giorni dall’accettazione.
IL TITOLO EDILIZIO E LA DICHIARAZIONE ANTE ’67
La legge 765/1967 (c.d. “legge Ponte”) ha introdotto l’obbligo per tutti gli edifici, siti in qualunque area del territorio nazionale, di possedere un titolo edilizio.
L’obbligo non ricorre per le costruzioni iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della legge.
Ecco perché negli atti notarili, fra le dichiarazioni della parte venditrice, si trova spesso inserita la dicitura «che la costruzione del fabbricato è stata iniziata anteriormente al 1° settembre 1967».
Si deve, tuttavia, prestare molta attenzione: a prescindere dal fatto che la realizzazione dell’edificio sia iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, il titolo edilizio è comunque necessario nei comuni in cui il Regolamento generale edilizio (RGE) già lo richiedeva ancor prima dell’entrata in vigore della legge Ponte.
Per la città di Roma, ad esempio, il Regolamento generale edilizio risale al 1934 (deliberazione 5261/1934): pertanto per gli edifici ubicati a Roma è indifferente che la costruzione sia iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, e occorre che l’immobile sia provvisto del titolo edilizio.
Occorre, pertanto, verificare sempre se nel comune dove è sito l’immobile fosse già in vigore, prima del 1° settembre 1967, un RGE che richiedesse la necessità del titolo edilizio.
I DOCUMENTI DA ALLEGARE AL ROGITO
Prima di predisporre l’atto, il notaio verifica se vi è stata mediazione; in caso positivo, è tenuto a farne menzione nell’atto indicando i dati del mediatore.
L’acquirente deve produrre le ricevute di bonifico e le fotocopie degli assegni versati al mediatore a titolo di provvigione, e all’acquirente a titolo di caparra confirmataria o acconto sul prezzo alla stipula del preliminare.
I documenti da allegare in originale in sede di rogito sono:
* il certificato di matrimonio;
* l’estratto dell’atto di matrimonio da cui risulta il regime patrimoniale della famiglia;
* il certificato di morte del de cuius, se l’atto di provenienza è una successione;
* l’atto di accettazione di eredità;
* l’autorizzazione del giudice tutelare (se il venditore o l’acquirente è un minore);
* l’APE, Attestato di prestazione energetica, recante la firma e il documento di identità del professionista abilitato nonché la ricevuta dell’invio alla Regione competente;
* la liberatoria condominiale attestante il pagamento di tutti gli oneri da parte del venditore.
Ai sensi del d.l. 63/2013 la mancata allegazione dell’APE comporta la nullità dell’atto di compravendita.
La documentazione che occorre ai fini della compravendita è piuttosto corposa.
Un consulente preparato e avveduto si accerta, ancor prima della predisposizione del contratto preliminare, che la documentazione sia completa.
In caso contrario, supporta il cliente nell’integrazione documentale al fine di evitare brutte sorprese in sede di rogito ma anche successivamente alla stipula dell’atto.
