Una questione molto dibattuta in tema di locazioni ad uso abitativo è se il conduttore sia tenuto a ridipingere le pareti prima di riconsegnare l’immobile alla cessazione del contratto.
Vediamo quali sono le norme che regolano il caso di specie e l’interpretazione che ne ha dato la giurisprudenza.
LA FONTE GIURIDICA
Le locazioni ad uso abitativo sono disciplinate dalla legge 431/1998, recante «Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo», nonché dalle norme del codice civile (artt. 1573 ss.).
Il contratto di locazione rappresenta la fonte giuridica del rapporto tra locatore e conduttore e dei diritti ed obblighi nascenti dall’accordo.
L’autonomia contrattuale delle parti implica che queste possano stabilire una regolazione diversa da quella prevista dalla normativa vigente, purché sia coerente con le norme inderogabili poste a tutela di particolari interessi.
Poiché il diritto non rappresenta una realtà immutabile ma vive grazie alla sua applicazione, la ricostruzione degli istituti non è mai circoscritta ai dettami della legge ed è necessario considerare l’interpretazione che la giurisprudenza ne ha dato nel corso del tempo.
LE OBBLIGAZIONI DEL CONDUTTORE
Oltre a versare il corrispettivo nei termini convenuti, il conduttore deve servirsi dell’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, secondo l'uso convenuto nel contratto o quello desumibile dalle circostanze.
Al fine del mantenimento della cosa in buono stato locativo, gravano sul conduttore le spese di piccola manutenzione.
Le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione spettano, invece, al conduttore solo se si tratta di cose mobili e in assenza di patto contrario.
Competono al locatore le riparazioni necessarie.
Quali sono gli obblighi del conduttore al termine della locazione?
LA RESTITUZIONE DELLA COSA LOCATA
Secondo il disposto dell’articolo 1590 del c.c., «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto».
Qualora non sia stata effettuata alcuna descrizione, si presume (presunzione semplice) che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà (ad esempio la formazione di ruggine sulle inferriate).
Per comprendere qual è il confine della responsabilità del conduttore si ricorre al criterio del normale deperimento d’uso, ovvero la normale usura legata al godimento della cosa secondo la sua normale destinazione.
È, ad esempio, fisiologico che dopo alcuni anni le pareti non siano più intonse e siano visibili i segni di quadri e mobili.
Tutto ciò rientra nel deterioramento o consumo legati all'uso della cosa in conformità del contratto, e dunque nel normale deperimento d’uso.
LA GIURISPRUDENZA
Come ha interpretato la giurisprudenza il principio espresso dall’art. 1590 del codice civile?
Costante giurisprudenza della Corte di Cassazione (si veda, da ultimo, la sent. 29329/2019), ha escluso l’obbligo del conduttore di ridipingere le pareti al termine del contratto di locazione.
Tale obbligo non sussiste anche se il conduttore lo abbia espressamente accettato con la sottoscrizione del contratto.
La clausola sarebbe affetta da nullità (e dunque inefficace) in quanto attribuirebbe un indebito vantaggio al locatore, spostando sul conduttore le spese di ordinaria manutenzione.
L’unico corrispettivo che il locatore può legittimamente pretendere dal contratto è, infatti, il canone di locazione.
La Corte si richiama espressamente al principio espresso dai Patti contrari alla legge, di cui all’art. 79, l. 392/1978 (abrogato dall’art. 14, comma 4, della l. 431/1998).
Nonostante la norma non sia più vigente (anche se limitatamente alle locazioni abitative), l’art. 13, comma 1, della l. 431/1998, rubricato anch’esso Patti contrari alla legge, ribadisce il concetto già espresso dall’art. 79, l. 392/1978, confermando l’impostazione per cui non è consentito alterare l’equilibrio contrattuale del rapporto di locazione in danno del conduttore.
CONSIGLI UTILI
Quando si è in procinto di sottoscrivere un contratto di locazione, è sempre consigliabile redigere un verbale, corredato da documentazione fotografica, che attesti lo stato effettivo dei luoghi.
Questo passaggio è utile sotto diversi profili:
a) consente di rilevare eventuali vizi occulti;
b) rafforza la dichiarazione del conduttore di accettare la cosa locata nello stato in cui si trova e di renderla adatta all’uso convenuto;
c) coadiuva il locatore nell’individuazione di eventuali danni al momento del rilascio dell’immobile.
Se le parti vogliono modificare l’assetto contrattuale delineato dalla legge, è sempre bene accertarsi che la clausola difforme non violi una norma inderogabile posta a tutela dell’equilibrio contrattuale.
Poiché il locatore potrebbe trattenere indebitamente la cauzione per imputarla alle spese di tinteggiatura, è bene specificare nel contratto di locazione che il conduttore non è tenuto a ridipingere le pareti in caso di normale deperimento d’uso.
