Si ritiene, erroneamente, che la presenza del titolo edilizio comporti automaticamente l’agibilità dell’immobile.
Non è così, come peraltro confermato da diverse pronunce del Consiglio di Stato (sent. n. 5319/2020; sent. 6091/2021).
Il titolo edilizio (ad es. permesso di costruire) e l'agibilità operano, infatti, su due piani diversi: il primo accerta la conformità alle norme edilizie e urbanistiche; la seconda presuppone che l'immobile sia stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche relative alla salubrità, igiene e risparmio energetico degli edifici.
Ciò significa che il rilascio del titolo edilizio non importa automaticamente il rilascio dell'agibilità.
È, pertanto, sempre opportuno verificare, tramite l’intervento di un tecnico, se l’immobile sia già dotato di agibilità; in caso contrario, è necessario presentare la S.C.Ag. (Segnalazione Certificata di Agibilità), di cui abbiamo parlato in un precedente articolo.
L’AGIBILITÀ
Il certificato di agibilità mira ad accertare, mediante dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato, che l’immobile sia in possesso dei seguenti requisiti:
* sicurezza;
* igiene;
* salubrità;
* risparmio energetico degli edifici;
* conformità degli impianti;
* rispetto degli obblighi di infra-strutturazione digitale.
Si tratta, in sostanza, di una conformità di tipo tecnico.
IL TITOLO EDILIZIO
Il rilascio del titolo edilizio (permesso di costruire, CILA, SCIA, SCIA in sostituzione del permesso di costruire) accerta il rispetto della conformità alla normativa urbanistico-edilizia.
È dunque evidente come titolo edilizio e agibilità rispondano a finalità diverse.
L’equivoco della supposta automaticità fra sussistenza dell’agibilità e rilascio del titolo risiede, probabilmente, nella formulazione dell’art. 25 TUE in cui si prevede che l’agibilità attesti, fra le altre cose, anche la conformità urbanistica.
Tuttavia la norma deve essere intesa nel senso che l’agibilità non può essere rilasciata nei casi di non conformità rispetto alla normativa edilizia e urbanistica (che è conditio sine qua non della prima) e non nel senso che dove c’è conformità urbanistica vi sia automaticamente agibilità.
L’agibilità richiede infatti la sussistenza di entrambi i requisiti, la conformità urbanistico-edilizia e i requisiti tecnici sopra indicati.
Vale, naturalmente, anche il contrario: l’agibilità non supplisce alla mancanza del titolo edilizio.
L’AGIBILITÀ POST SANATORIA
A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria, il certificato di agibilità può essere rilasciato anche in deroga alle norme regolamentari purché l'immobile sanato presenti le condizioni di igiene e salubrità prescritte da norme di rango primario.
L'AGIBILITÀ PER I VECCHI EDIFICI
Il certificato di agibilità non è richiesto per gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata prima del 24 agosto 1934, data di entrata in vigore del r.d. 1265/1934 e che non siano stati oggetto degli interventi edilizi indicati nel TUE.
Nel caso di vecchi fabbricati è necessario che il venditore:
• attesti l'irreperibilità del certificato di agibilità;
• dichiari che l'immobile è idoneo all'uso cui è destinato;
• dichiari che non è intervenuta dichiarazione di inagibilità sull'edificio o parte di esso.
L’AGIBILITÀ IN MATERIA LOCATIVA
L'agibilità è strettamente connessa alla destinazione d'uso del bene immobile.
Cosa accade nel caso in cui sia stato negato il provvedimento amministrativo necessario per la specifica destinazione d’uso convenuta (ad esempio C/1 nel caso l'attività da esercitare sia un centro estetico) o venga espressamente dichiarata l’inagibilità dei locali?
Il contratto di locazione è valido ma il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto.
Per tali ragioni è consigliabile non inserire nel contratti di locazione un riferimento all’agibilità senza prima aver verificato la sussistenza del requisito nel caso concreto.
L’ASSENZA DI AGIBILITÀ
La mancanza del certificato di agibilità incide sul godimento e la la commerciabilità economica del bene.
Qualora il certificato di agibilità non sia reperibile, in sede di stipula il conduttore o il compratore dovranno dichiarare di essere edotti della mancata agibilità, accettando di fatto l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
Sarebbe, pertanto, opportuno che il venditore, prima di rilasciare dichiarazioni in merito, si accerti di essere in possesso dell'agibilità.
L’acquirente può rinunciare a tale requisito, purché la rinuncia sia espressa e risulti nell’atto definitivo di compravendita.
Un consulente immobiliare competente suggerisce sempre al proprio cliente di verificare, tramite l’intervento di un tecnico, se l’immobile venduto o locato (anche se si tratta di locazione commerciale), sia provvisto dell’agibilità.
Ciò in quanto l’assenza del certificato, pur non impedendo la commerciabilità giuridica dell’immobile, ne condiziona certamente quella economica.
