Sentiamo spesso parlare di agibilità e/o abitabilità.
In realtà, nonostante la diversa nomenclatura, non sono mai esistite due procedure differenti per l’emissione del certificato o della licenza.
La nozione di abitabilità tramonta definitivamente con l’avvento del TUE (Testo unico edilizio, d.p.r. 380/2001), come modificato dal c.d. "decreto SCIA 2" (d.lgs. 222/2016), che ha introdotto un’unica procedura, la S.C.Ag. (Segnalazione Certificata di Agibilità), per certificare l’agibilità di qualunque immobile, a prescindere dalla destinazione d’uso.
Vediamo, nel dettaglio, come si è evoluto l’istituto.
LA VECCHIA ABITABILITÀ
Prima dell’avvento del Testo unico edilizio, si distingueva tra certificato/licenza di "abitabilità" e "agibilità".
In entrambi i casi i certificati attestavano l’idoneità dell’immobile a una determinata destinazione d'uso.
L’abitabilità riguardava gli edifici e le unità immobiliari ad uso di civile abitazione; l’agibilità si riferiva, invece, a tutti gli altri immobili a destinazione non residenziale (uffici, locali commerciali, ecc.).
Gli edifici, o parte di essi, non potevano essere abitati o essere dichiarati agibili senza l'autorizzazione del sindaco, concessa previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere delegato.
Tale autorizzazione veniva rilasciata soltanto se la costruzione era stata eseguita in conformità del progetto approvato, a condizione che i muri fossero convenientemente prosciugati e in assenza di altre cause di insalubrità (art. 221, r.d. 1265/1934).
LA SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI AGIBILITÀ (S.C.Ag.)
La disciplina dell’agibilità è prevista dall’art. 24 e ss. del TUE, modificato dall’art. 3 del decreto SCIA 2.
Al contrario della disciplina previgente, non è più necessario attendere il provvedimento dell'autorità comunale per far uso dell'immobile: questo può essere utlizzabile sin dalla data di attivazione della procedura attivata su istanza dell’interessato.
La procedura per richiedere l’agibilità è la S.C.Ag., segnalazione certificata di agibilità.
Essa consiste nell’invio telematico, da parte di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto), di una dichiarazione asseverata, corredata dalla documentazione dell’immobile.
La dichiarazione attesta che l’immobile è in possesso di tutti i requisiti previsti dalla legge per essere ritenuto agibile, nonché la conformità alla normativa urbanistico-edilizia.
L’ufficio protocollo restituirà la “Ricevuta di deposito della Segnalazione Certificata per l’Agibilità”, unitamente ad un originale della S.C.Ag., debitamente protocollata.
FINALITÀ
L’agibilità accerta la sussistenza delle seguenti condizioni:
* sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché il rispetto degli obblighi di infra-strutturazione digitale;
* la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità.
La mancata presentazione della segnalazione comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.
IMMOBILI SOGGETTI ALL'OBBLIGO
La S.C.Ag. può essere totale, se riferita all’intero edificio, oppure parziale (singola unità immobiliare):
a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
LA S.C.Ag. IN PRESENZA DI LAVORI
La S.C.Ag. deve essere sempre richiesta se l’immobile è stato oggetto dei seguenti interventi edilizi:
* nuove costruzioni;
* ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali;
* in via residuale, per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulla sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e (ove previsto) gli obblighi di infra-strutturazione digitale.
La segnalazione certificata deve essere presentata telematicamente al SUE (Sportello Unico per l’Edilizia) del comune in cui è sito l'immobile entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento.
DOCUMENTAZIONE RICHIESTA PER IL RILASCIO
Alla S.C.Ag. deve essere allegata la presente documentazione:
a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato;
b) certificato di collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori (solo in caso di lavori edilizi);
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
d) gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell'impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, se previsto, certificato di collaudo degli stessi;
e-bis) attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga, rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti previsti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico 87/2008.
LA S.C.Ag. IN ASSENZA DI LAVORI
La segnalazione certificata può essere presentata anche in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati ma privi di agibilità, purché presentino i requisiti definiti con decreto interministeriale da adottarsi con la procedura della Conferenza unificata (art. 8, d.lgs. 281/1997).
In questo caso la presentazione della pratica non è obbligatoria, ma è comunque sempre consigliabile procedere alla richiesta in funzione del valore aggiunto attribuibile all'unità immobiliare in sede di trattativa sul canone di locazione o sul prezzo di compravendita.
L'AGGIORNAMENTO DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ
Quando l’immobile è già provvisto dell’agibilità, è necessario procedere alla richiesta di aggiornamento del certificato ogni volta che nell’unità immobiliare siano effettuati i seguenti interventi:
• aumento/diminuzione dei vani;
• accorpamento/frazionamento di unità immobiliari;
• cambio di destinazione d'uso;
• demolizione e ricostruzione;
• diversa attribuzione dei numeri civici alle unità immobiliari.
SOGGETTI ABILITATI ALLA RICHIESTA
Possono attivare la S.C.Ag.:
* il titolare del permesso di costruire;
* il tecnico che ha redatto la certificazione;
* il direttore dei lavori;
* i successori e gli aventi causa dei soggetti precedenti.
La segnalazione può essere presentata anche dall'acquirente in qualità di avente causa del proprietario.
L’incarico per la redazione della S.C.Ag. deve essere sottoscritto da tutti gli aventi diritto o suoi successori o aventi causa, ovvero chiunque abbia un interesse giuridicamente apprezzabile all’utilizzazione dell’immobile (proprietari e comproprietari, conduttori che hanno presentato ex DIA, SCIA, CILA ecc.).
GLI ESITI DELLA PRESENTAZIONE DELLA S.C.Ag.
Se il comune interessato accerta che l’immobile non possiede i requisiti necessari per per ottenere l’agibilità, rigetta la pratica entro 30 giorni dal ricevimento della pratica.
L’agibilità non può mai essere ottenuta in assenza dei seguenti requisiti:
* collaudo statico (in caso di lavori);
* certificazione degli impianti;
* accatastamento dell’immobile.
Se l’allegazione è semplicemente incompleta, il comune può richiedere un’integrazione documentale che l’intestatario della procedura è tenuto a trasmettere entro i successivi 30 giorni, pena la decadenza della S.C.Ag. e il suo rigetto definitivo.
Il comune ha 18 mesi di tempo (dalla presentazione della pratica) per annullare la pratica in via di autotutela (art. 21-novies l. 241/1990); decorsi 18 mesi, la S.C.Ag. resterà valida a tutti gli effetti al fine della certificazione dell’agibilità e non sarà più possibile annullarla.
Si realizza, in questo caso, il silenzio-assenso per decorso del termine ex art. 25, comma 4, TUE.
Il silenzio-assenso non opera nel caso in cui manchino le condizioni sostanziali previste per l’adozione del medesimo certificato.
S.C.Ag. E DICHIARAZIONE DI INAGIBILITÀ
Secondo l’art. 26 del TUE la presentazione della S.C.Ag. non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio, o di parte di esso, ex art. 222 del r.d. 1265/1934, ad esempio nel caso in cui l’immobile abbia subito danni strutturali.
La conformità al progetto e agli strumenti urbanistici vigenti rappresentano condizioni essenziali ai fini del rilascio del certificato.
Pur non essendovi giuridicamente un obbligo dI allegazione del certificato di agibilità all’atto di compravendita, i notai lo richiedono sempre al fine di evitare l’insorgere di controversie successivamente al rogito.
Per tali ragioni, data la sua rilevanza in relazione alla destinazione economica dell’immobile, consigliamo sempre di verificare attraverso l’intervento di un tecnico, ancor prima di concludere il contratto preliminare, che l’immobile sia provvisto dell’agibilità e, in caso contrario, di attivare la S.C.Ag.
