Nell’ordinamento giuridico italiano la forma rappresenta uno degli elementi essenziali del contratto quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità (art. 1325 c.c.).
Ciò significa che, a fronte di un principio generale di libertà di scelta della forma, vi sono casi in cui il modo in cui l’accordo è redatto assume una particolare rilevanza giuridica in ragione della tutela di alcuni interessi.
Qual è la forma prevista dalla legge per i contratti che dispongono dei diritti su beni immobili?
Vediamo, nel dettaglio, quali forme la legge prescrive per i contratti immobiliari.
CONTRATTI AVENTI AD OGGETTO DIRITTI SU BENI IMMOBILI
Quando il contratto ha ad oggetto diritti su beni immobili, la legge richiede sempre la forma scritta nella veste dell’atto pubblico o della scrittura privata.
L’art. 1350 del c.c. elenca gli atti aventi ad oggetto diritti su beni immobili che devono essere redatti per iscritto a pena di nullità (per mancata osservanza della forma):
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta;
3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti summenzionati;
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;
5) gli atti di rinunzia ai diritti suindicati;
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;
7) i contratti di anticresi;
8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;
9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;
10) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;
11) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti.
La scrittura privata fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l'ha sottoscritta, se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta.
L’ATTO PUBBLICO E LA SCRITTURA PRIVATA AUTENTICATA
Accanto alla scrittura privata (semplice) si individuano altre due forme di redazione dell’atto:
a) atto pubblico (artt. 2699-2701 c.c.)
L’atto pubblico è quello interamente redatto, e non semplicemente sottoscritto, alla presenza del notaio in qualità di pubblico ufficiale.
Poiché è il notaio a predisporre l’atto, la forma dell’atto pubblico offre una maggior tutela alle parti in termini di determinazione del contenuto e della responsabilità professionale del pubblico ufficiale che lo ha redatto.
L'atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti.
b) scrittura privata autenticata (artt. 2702-2704 c.c.)
L’autenticazione consiste nella certificazione, da parte di un notaio o di altro pubblico ufficiale, che la sottoscrizione è avvenuta in sua presenza previa verifica dell’identità delle parti; l’autenticazione certifica anche la data di stipula dell’atto.
Con la scrittura privata autenticata l’accordo acquista efficacia di prova legale quanto alla provenienza delle dichiarazioni ivi contenute e alla certezza della data.
LA FORMA DEL CONTRATTO NEGLI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Se la transazione ha ad oggetto immobili da costruire, la legge richiede la stipula per atto pubblico o scrittura privata autenticata (d.lgs. 122/2005) quando il titolo edilizio è stato rilasciato dopo il 16 marzo 2019.
In questo caso la legge richiede l’osservanza di forme particolari per rispondere a due esigenze:
* responsabilizzare le parti rispetto al vincolo instauratosi con la sottoscrizione dell’accordo sottoscritto;
* dare contezza della definizione dei diritti e obblighi nascenti dal contratto e dell’assetto di interessi da essi risultante.
Oltre alla forma ad substantiam, è richiesta l’indicazione in atto degli estremi della fideiussione (obbligo del costruttore) e l’attestazione sulla conformità al modello standard approvato con decreto del Ministro della giustizia.
In assenza dei predetti requisiti, il contratto è affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio dal giudice.
Nei contratti che dispongono dei diritti su beni immobili la forma scritta è un elemento essenziale dell’accordo.
Ciò significa che, salvo casi particolari in cui la legge richieda una forma specifica (immobili da costruire), l’atto è valido e idoneo a produrre effetti tra le parti se è redatto per iscritto, a prescindere dalla veste particolare che la forma assume.
Quando l'atto è redatto dal notaio, offre certamente maggiori garanzie in termini di conformità dell’accordo al dettato normativo nonché in termini di responsabilità professionale del pubblico ufficiale.
