Prima di concludere il contratto definitivo di compravendita, le parti generalmente sottoscrivono un contratto preliminare, noto anche come “compromesso”.
Con il preliminare le parti si obbligano a concludere un futuro contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su un bene immobile,
predeterminandone il contenuto.
L’effetto reale (il trasferimento del diritto) è proprio dell’atto definito di compravendita (rogito); il contratto preliminare, invece, produce soltanto effetti obbligatori in quanto si limita a vincolare le parti alla sottoscrizione di un futuro accordo traslativo.
La forma del contratto è stata già trattata in un precedente articolo.
In questa sede ci preme illustrare quali sono le differenze tra un preliminare registrato e un preliminare trascritto nei pubblici registri immobiliari.
PERCHÉ REDIGERE IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA?
Il contratto preliminare non è obbligatorio; è, tuttavia, consigliabile redigerlo per le seguenti ragioni:
a) il compromesso delinea l’assetto di interessi che sarà poi specificato nell’atto definitivo di compravendita, predeterminando i diritti e gli obblighi nascenti dal contratto;
b) ha lo scopo di bloccare l’affare, realizzando un effetto “prenotativo”;
c) nel caso non si arrivi alla stipula del contratto definitivo, con il preliminare è possibile ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).
LA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE
La registrazione si qualifica come un obbligo di natura fiscale: ogni atto di natura patrimoniale è soggetto al potere impositivo dello Stato.
La mancata registrazione del preliminare realizza un’evasione fiscale minore ma non comporta l’inesistenza dell’atto, che ha piena rilevanza giuridica.
Ai sensi dell'art. 10 del Testo unico sull’imposta di registro (d.p.r. 131/1986), i soggetti obbligati a richiedere la registrazione sono diversi in base alla tipologia di atto da registrare:
a) scritture private non autenticate (atti tra privati)
* le parti contraenti;
* gli agenti di affari in mediazione per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
Con la registrazione si attribuisce data certa alla scrittura privata non autenticata.
Le parti contraenti (e i mediatori immobiliari, per i contratti stipulati a seguito dell’attività di mediazione) sono sempre solidalmente responsabili nei confronti dell’amministrazione finanziaria.
È nullo il patto volto ad escludere la responsabilità del mediatore per la mancata registrazione o l’omesso versamento di imposta.
b) scritture private autenticate e atti pubblici
In tal caso l’obbligo di registrazione grava sul notaio.
Il pagamento dell’imposta libera i coobbligati, salvo il diritto di chiedere la relativa provvista prima di effettuare la registrazione.
LE FORMALITÀ NELLA REGISTRAZIONE
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.
Il termine è di 30 giorni se l’atto viene redatto di fronte a un notaio.
La pratica di registrazione si effettua tramite presentazione (telematica o di persona) del titolo (cioè del contratto) presso qualunque sede dell’Agenzia delle Entrate, dietro versamento delle imposte tramite il mod. F24.
L’Agenzia appone su contratto il timbro recante data e numero di protocollo.
Ecco le imposte da versare (salvo regimi fiscali speciali) in sede di registrazione:
* marca da bollo da euro 16,00 ogni 100 righe o 4 facciate;
* imposta di registro in misura fissa pari a euro 200,00;
* imposte proporzionali sulle somme percepite dal venditore in sede di stipula del contratto preliminare:
a) 3% sulle somme pagate a titolo di acconto prezzo;
b) 0,5% sulle somme pagate a titolo di caparra.
Quando la compravendita è soggetta ad imposta di registro questa potrà essere detratta da quella dovuta al momento del rogito.
I moduli da utilizzare per il versamento sono il mod. F24 e il mod. 69 (in caso di delega al mediatore per la registrazione).
LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
La trascrizione del contratto preliminare è una facoltà e non un obbligo delle parti, che possono scegliere di redigere il preliminare anche mediante una semplice scrittura privata.
Rappresenta, invece, un obbligo per il notaio al quale viene richiesto di redigere l’atto nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.
Tale principio si ricava dal combinato disposto degli artt. 2643 e 2645-bis c.c. (rispettivamente Atti soggetti a trascrizione e Trascrizione di contratti preliminari).
GLI EFFETTI DELLA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
La trascrizione tutela le parti in presenza di più acquirenti dello stesso bene o nel caso in cui non venga eseguito il preliminare.
Pensiamo ad esempio, all’ipotesi in cui il venditore abbia compiuto più atti di disposizione dello stesso bene o sia assoggettabile all’azione revocatoria dei propri creditori.
Le trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del contratto preliminare non hanno effetto nei confronti dell’acquirente.
In altri termini, se le trascrizioni contro il promittente venditore sono antecedenti alla trascrizione dell’atto definitivo di compravendita ma successive alla trascrizione del preliminare, l’acquirente è pienamente tutelato nei confronti dei creditori del promittente.
In caso di mancata esecuzione del contratto preliminare l’acquirente gode di un particolare diritto reale di garanzia, denominato “privilegio speciale”, sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, purché nel frattempo non siano cessati gli effetti della trascrizione.
Inoltre con la trascrizione del preliminare è possibile ottenere, tramite la sentenza del giudice, l’esecuzione in forma specifica del contratto definitivo (art. 2932 c.c.) qualora questo non venga stipulato.
Gli effetti della trascrizione sono limitati nel tempo: questi cessano, e si considerano come mai prodotti, se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro i tre anni dalla trascrizione del preliminare, le parti non trascrivono l’atto definitivo di compravendita.
La trascrizione del preliminare comporta, naturalmente, un onorario aggiuntivo da versare al notaio (circa 1000/1200 euro per la sola formalità della trascrizione).
Nonostante si tratti di una voce di spesa in più, certamente non indifferente, consigliamo comunque alle parti di procedere alla trascrizione per la maggiore tutela giuridica accordata alla transazione.
IL MEDIATORE IN VESTE DI CONSULENTE DI FIDUCIA
La distinzione fra un preliminare registrato e trascritto è una delle tante sottigliezze di cui bisogna avere contezza nel processo di compravendita.
Ecco perché, anche se la compravendita avviene senza intermediazione, le parti dovrebbero affidarsi a un mediatore di fiducia in veste di consulente che le guidi in tutte le fasi della transazione.
La sottoscrizione del preliminare non rappresenta una fase necessaria della compravendita, potendo le parti addivenire direttamente al rogito.
Nel caso si scelga di sottoscrivere un preliminare, consigliamo sempre di stipularlo di fronte a un notaio, al fine di richiederne la trascrizione per le ragioni sopra indicate.
