Quando si intende acquistare un immobile è importante verificare l’esistenza di eventuali difformità edilizie.
Oltre all’esistenza di un legittimo titolo edilizio, è necessario accertare che la descrizione e la consistenza dell’immobile risultanti dalla documentazione corrispondano allo stato effettivo dei luoghi.
Ecco alcuni esempi delle difformità più comuni:
* diversa distribuzione del spazi interni;
* creazione di un secondo bagno;
* spostamento della cucina;
* ampliamenti di cubatura (chiusura di balconi, creazione di una veranda, ecc.).
Vediamo nel dettaglio quali sono le difformità esistenti e se possono essere oggetto di sanatoria.
TOLLERANZE ESECUTIVE (art. 34 TUE)
Si parla di tolleranze esecutive quando le difformità sono dovute a errori materiali in corso d’opera nel limite di tolleranza del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo.
Esempi di tolleranze esecutive sono il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta.
Per gli immobili non sottoposti a tutela costituiscono, inoltre, tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
Le tolleranze esecutive, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato in sede di attestazione dello stato legittimo dell’immobile.
DIFFORMITÀ RISPETTO AL PROGETTO COMUNALE
Può accadere che vi sia difformità tra l’immobile e la planimetria catastale senza che l’immobile abbia mai subìto lavori di ristrutturazione.
Poniamo il caso di un palazzo i cui balconi siano più piccoli di quelli riportati nelle planimetrie catastali. Sarà allora necessario ricercare il progetto originario presso l’ufficio tecnico del Comune nonché la planimetria di primo impianto.
La planimetria catastale, infatti, potrebbe non essere attendibile in quanto non aggiornata.
Mentre il Catasto non ha valore probatorio e i dati in suo possesso hanno soltanto una valenza fiscale, le risultanze comunali fanno prova della regolarità urbanistica dell’immobile.
Per risolvere il dilemma sarà necessario incaricare un tecnico, al fine di reperire la documentazione necessaria (progetto originario, planimetria di primo impianto, rilievi fotografici).
Se le variazioni sono lievi, sarà sufficiente una mera correzione del dato e una richiesta di aggiornamento catastale.
Qualora invece si tratti di difformità importanti, il tecnico dovrà attivare una procedura di sanatoria dell’abuso.
TOTALE DIFFORMITÀ (art. 31 TUE)
Si parla di totale difformità in presenza di modifiche che comportino:
* la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso da quello assentito per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione;
* l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto (ed eccedenti il 2% della volumetria assentita) tali da attribuirgli specifica e autonoma rilevanza.
La difformità totale dell’opera è equiparata all’assenza del titolo abilitativo.
VARIAZIONI ESSENZIALI (art. 32 TUE)
Costituiscono variazioni essenziali:
* mutamento della destinazione d’uso che importi variazione degli standard urbanistici previsti dal d.m. 1444/1968;
* aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, da valutare in relazione al progetto approvato;
* modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
* mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
* violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Tali opere rientrano nell’ipotesi di totale difformità se hanno ad oggetto immobili sottoposti a vincolo vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali.
Le Regioni possono prevedere altre fattispecie di variazioni essenziali.
Non sono considerate variazioni essenziali quelle che incidono sull’entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
La variazione essenziale non va confusa con la “variante”, che comporta mere modificazioni progettuali (qualitative o quantitative) di scarsa consistenza.
Mentre la variazione essenziale richiede un vero e proprio permesso di costruire, del tutto autonomo da quello originario, per la variante è sufficiente la richiesta di permesso in variante effettuata nella fase in cui l’immobile è ancora in costruzione.
ACCERTAMENTO DI CONFORMITÅ (art. 36 TUE)
Nel caso in cui si riscontrino delle difformità dello stato effettivo dei luoghi rispetto alle risultanze catastali e ai titoli edilizi, si può procedere all’accertamento di conformità.
Gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di SCIA nelle ipotesi di cui all’art. 23, comma 01, del TUE o in difformità da essa, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile può ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
Si tratta della c.d. “doppia conformità”: l’opera deve essere conforme alla disciplina urbanistico-edilizia in due tempi diversi:
* al momento in cui la pratica è stata presentata;
* al momento in cui è avvenuto l’abuso edilizio.
Possono, pertanto, essere sanate con la procedura ex. art. 36 TUE soltanto le situazioni per le quali sussiste la doppia conformità.
La totale difformità e le variazioni essenziali non possono mai essere sanate con la procedura di accertamento di conformità.
In questi casi il proprietario, se intende vendere l’immobile, dovrà necessariamente ripristinare (a proprie spese) lo status quo ante al fine di rispettare la condizione della doppia conformità.
La dichiarazione di doppia conformità è rilasciata e sottoscritta dal tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra).
La dichiarazione ha valore di asseverazione; in caso di falsa attestazione il tecnico è responsabile civilmente e penalmente.
MANCATA PREVISIONE DEL TITOLO ABILITATIVO
Con riferimento agli immobili edificati quando la legge non prevedeva l’obbligo di un titolo abilitativo edilizio, le informazioni utili al fine di provare la conformità dell’immobile alla disciplina urbanistico-edilizia possono essere desunte:
* dalle informazioni catastali di primo impianto;
* da altri documenti probanti (riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio);
* da altro atto, pubblico o privato, di cui sia possibile provare la provenienza;
* dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare (permesso di costruire; CILA; SCIA; SCIA in sostituzione del permesso di costruire; condono).
È possibile, inoltre, che vi sia un titolo abilitativo ma che il proprietario dell’immobile non ne sia più in possesso né sia possibile reperirne copia presso gli archivi.
In questo caso l’esistenza del titolo può essere provata altrimenti nelle modalità suindicate.
