Quando viene erogato il denaro in caso di stipula dell’atto di mutuo?
Ogni istituto di credito ha esigenze proprie, e può erogare le somme in due momenti diversi:
a) alla stipula dell’atto di mutuo;
b) dopo il consolidamento di ipoteca.
Quando l’acquirente di un immobile stipula un contratto di mutuo la banca richiede la costituzione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile oggetto di compravendita a garanzia delle somme erogate.
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al titolare il potere di espropriare i beni del debitore vincolati a garanzia del suo credito.
Il vincolo ipotecario concerne esclusivamente i beni vincolati a uno specifico credito: il creditore non può estendere la garanzia a crediti diversi da quelli specificamente indicati.
L’ipoteca è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.
L’ipoteca concessa contestualmente all’atto di mutuo è di natura volontaria, ed è a questo indissolubilmente legata: essendo una garanzia accessoria, l’ipoteca viene meno con l’estinguersi dell’obbligazione garantita.
La concessione dell’ipoteca deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, a pena di nullità, e non può avvenire per testamento.
Affinché la costituzione di ipoteca possa produrre i suoi effetti non è sufficiente la manifestazione del consenso mediante sottoscrizione dell’atto di mutuo.
È necessario infatti osservare alcune formalità.
L’ipoteca deve essere iscritta presso i pubblici registri immobiliari (Conservatoria) del luogo in cui si trova l’immobile.
La pubblicità ha natura costitutiva: senza questo adempimento l’ipoteca non può considerarsi giuridicamente esistente.
Ai sensi dell’art. 2839 c.c. per procedere all’iscrizione il creditore deve presentare il titolo costitutivo (contratto di mutuo) e una nota, sottoscritta dal richiedente in doppio originale, recante le seguenti informazioni:
1) il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale del creditore, del debitore e dell'eventuale terzo datore di ipoteca; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo;
2) il domicilio eletto dal creditore nella circoscrizione del tribunale in cui ha sede l'ufficio dei registri immobiliari;
3) il titolo, la sua data e il nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato;
4) l'importo della somma per la quale l'iscrizione è presa;
5) gli interessi e le annualità che il credito produce;
6) il tempo della esigibilità;
7) la natura e la situazione dei beni gravati, con le indicazioni specifiche idonee ad individuare il bene (dati catastali; comune di ubicazione, ecc.).
Il conservatore restituisce uno degli originali della nota certificandone in calce la data e il numero d’ordine di iscrizione.
È nulla l’iscrizione presentata a un ufficio incompetente e quella priva delle indicazioni sopra menzionate (fatta eccezione per il n. 5).
Con la formalità dell’iscrizione l’ipoteca viene giuridicamente ad esistenza.
L’efficacia dell’iscrizione è di durata ventennale; decorsi 20 anni, è necessario procedere alla rinnovazione, pena l’estinzione dell’ipoteca.
L’iscrizione determina il sorgere dell’ipoteca, ma ai fini dell’erogazione del mutuo è necessario attendere circa 15 giorni dall’iscrizione nei registri immobiliari, affinché l’ipoteca si consolidi.
Decorso tale lasso di tempo dall’iscrizione, alla banca non sono opponibili altre ipoteche eventualmente iscritte contro l’acquirente.
In sostanza, il consolidamento di ipoteca comporta un’erogazione differita del mutuo rispetto al rogito.
l pagamento può avvenire in diverse forme:
a) deposito di un assegno circolare presso il notaio; una volta accertato il consolidamento dell’ipoteca, l’assegno verrà consegnato al venditore
b) la banca predispone un mandato irrevocabile di bonifico a favore del venditore; accertato il consolidamento di ipoteca, il venditore riceverà il bonifico.
