Qual è la sorte del contratto di locazione commerciale se il conduttore trasferisce l’azienda?
Per comprendere come si modifica il rapporto locatizio in caso di trasferimento o di cessione del ramo d’azienda, è opportuno fare alcune distinzioni.
IL DIVIETO DI SUBLOCAZIONE
Nei contratti di locazione commerciale il locatore generalmente inserisce una clausola che vieta la facoltà di sublocazione del conduttore.
Poiché la clausola fa parte dell’accordo, con la sottoscrizione del contratto di locazione il conduttore accetta il divieto di sublocazione e, nel caso non lo rispetti, si rende inadempiente.
La clausola è perfettamente legittima in quanto, pur potendo il conduttore subaffittare il locale, la legge ammette il patto contrario.
Qualora nel contratto non sia stato pattuito un divieto in tal senso, il conduttore può sub-affittare l’immobile: in questo modo al contratto originario tra locatore e conduttore si aggiungerà un secondo contratto, che regola i rapporti fra conduttore originario/locatore e sub-conduttore.
Il rapporto obbligatorio originario non si modifica dal punto di vista soggettivo in quanto il locatore potrà far valere i diritti e gli obblighi nascenti dal contratto di locazione soltanto nei confronti del conduttore originario e viceversa.
CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Diverso è il caso in cui venga ceduto il contratto di locazione.
Questa ipotesi diverge dalla sublocazione per i seguenti aspetti:
. la cessione è un’operazione trilaterale, per la quale è richiesto il consenso del locatore (art. 1594, comma 2, c.c.);
. se il locatore non acconsente, la cessione non è a lui opponibile;
. se il locatore dà il suo consenso e libera il conduttore originario (cedente), il sub-conduttore subentra negli stessi obblighi e diritti del cedente.
IL TRASFERIMENTO D’AZIENDA
La norma che regola le sorti del contratto di locazione commerciale quando il conduttore trasferisce l’azienda è l’art. 36 della legge 392/1978 (disciplina degli immobili urbani non abitativi).
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.
Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
L’indennità per la perdita di avviamento è liquidata a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.
Dalle predette disposizioni si ricavano alcuni principi:
a) il consenso del locatore non è necessario ai fini del trasferimento, ma il conduttore ha l’obbligo di comunicare la sublocazione o la cessione del contratto di locazione;
b) se conduttore non ne dà notizia al locatore, la sublocazione o il trasferimento non sono opponibili al locatore;
c) in assenza di comunicazione del conduttore, il termine di 30 giorni per esercitare l’opposizione decorre da quando il locatore è venuto a conoscenza della sublocazione o della cessione;
d) il locatore può esercitare opposizione solo per gravi motivi (ad esempio la mancanza di garanzie di solvibilità del cessionario), che devono essere provati dal locatore;
e) l’opposizione sospende l’efficacia della cessione nei confronti del contraente ceduto (locatore) fino a quando non siano accertati giudizialmente i gravi motivi;
f) in deroga alla disciplina generale in tema di trasferimento di azienda, il conduttore-cedente risponde nei confronti del locatore in caso di inadempimento del cessionario.
Gli stessi principi si applicano anche in caso di donazione, compravendita e operazione societaria (fusione, scissione) riguardante l’azienda.
LA GIURISPRUDENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE
La giurisprudenza della Corte di Cassazione si è interrogata in merito all’ipotesi in cui l’inquilino, anziché cedere il contratto di locazione unitamente all’azienda, ceda l’azienda e sublochi semplicemente il contratto di locazione. Dall’interpretazione letterale dell’art. 36 è corretto desumere che non sia ammissibile una confusione tra le due ipotesi. Il conduttore potrà, alternativamente:
a) sublocare l’immobile se affitta l’azienda;
b) cedere il contratto se cede l’azienda.
Diversamente opinando, infatti, le conseguenze sul versante dell’applicazione pratica dell’istituto sarebbero paradossali: si pensi al caso in cui il conduttore, che si è limitato a sublocare l’immobile pur avendo ceduto l’azienda, rimanga titolare dell’indennità da perdita dell’avviamento (Cass. civ., sent. 10157/1994).
La giurisprudenza sul punto è unanime: se l’immobile viene sublocato o ceduto, gli effettivi titolari dell’indennità da perdita dell’avviamento sono il sub-conduttore e il cessionario, in quanto sono questi ultimi a poter subire un pregiudizio in seguito alla cessazione del rapporto di locazione.
