Il bonus acquisti è un’agevolazione fiscale pensata per l’acquirente di unità immobiliari siti in edifici oggetto di ristrutturazione o riqualificazione energetica.
A differenza degli altri bonus edilizi, nei bonus acquisti la detrazione dall’imposta è rapportata al valore di acquisto dell’immobile e non alle spese sostenute per i lavori di riqualificazione dell’immobile.
Vediamo nel dettaglio quali sono le agevolazioni edilizie utilizzabili dall’acquirente.
ACQUISTO/ASSEGNAZIONE DI EDIFICI RESIDENZIALI RISTRUTTURATI (art. 16-bis, comma 3, TUIR)
Beneficiari
I soggetti beneficiari sono gli acquirenti o gli assegnatari dei seguenti diritti su beni immobili:
. diritto di piena proprietà
. diritto di nuda proprietà
. altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
Beneficiano dell’agevolazione anche il familiare convivente e il convivente more uxorio dei titolari dei diritti menzionati.
Condizioni
. l’edificio in cui è sita l’unità immobiliare è stato oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia (non è sufficiente che l’edificio sia stato oggetto di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria)
. i lavori sono stati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie
. l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro e non oltre 18 mesi dalla data di fine lavori
Se il rogito o l’assegnazione sono avvenute prima della fine dei lavori è comunque possibile utilizzare il bonus acquisti, ma la detrazione può essere fruita soltanto a partire dall’anno d’imposta in cui i lavori dell’intero edificio sono stati ultimati.
Regime della detrazione
a) regime ordinario (nessuna scadenza): aliquota del 36% da calcolare su un ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita (comprensivo eventualmente di IVA, ove dovuta) o del valore di assegnazione dell’immobile, risultanti rispettivamente dall’atto di acquisto o di assegnazione.
L’importo su cui calcolare la detrazione non può mai eccedere € 48.000,00 per unità immobiliare.
b) regime potenziato: fino al 31 dicembre 2024 la detrazione è pari al 50% da calcolare su un ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di compravendita.
L’importo su cui calcolare la detrazione non può mai eccedere l'importo massimo di € 96.000 per unità immobiliare.
In entrambi i casi a detrazione è ripartita in 10 anni in ratei di pari importo.
Poiché gli interventi edilizi effettuati sulle pertinenze (anche se accatastate separatamente) non godono di un autonomo plafond di spesa, l’ammontare massimo si riferisce all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate.
Alternative alla detrazione
Dal 1° gennaio 2022 anche il beneficiario del bonus acquisti ha la possibilità di optare per la cessione del credito e lo sconto in fattura.
Modalità di pagamento
Nel bonus acquisti di unità immobiliari site in edifici ristrutturati per ottenere la detrazione non è necessario che il pagamento del prezzo di compravendita avvenga tramite bonifico bancario o postale, richiesto in via generale per usufruire delle detrazioni edilizie.
L’importante è che le somme ricevute dall’impresa di costruzione/ristrutturazione:
. siano state incluse nella contabilità aziendale come da dichiarazione sostitutiva di atto notorio rilasciata dall’impresa
. risultino dall’atto notarile
La detrazione può essere imputata agli importi versati in acconto soltanto se alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi è stato registrato il preliminare o l’atto definitivo di compravendita.
ACQUISTO POSTI AUTO E BOX (art. 16-bis, comma 1, lett. d, TUIR)
Il bonus spetta per la realizzazione o l’acquisto di box e posti auto pertinenziali.
Per “realizzazione” si intende la nuova costruzione di box e posti auto.
Non beneficia del bonus la ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso.
Beneficiari
. acquirenti del diritto di piena proprietà
. acquirenti del diritto di nuda proprietà
. acquirenti di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie)
Beneficiano dell’agevolazione anche il familiare convivente e il convivente more uxorio dei titolari dei diritti menzionati.
Condizioni
Nel caso di acquisto di box auto o posti auto già realizzati la detrazione è subordinata alle seguenti condizioni:
1. l’acquisto deve essere effettuato direttamente dall’impresa costruttrice (sono esclusi imprese diverse e privati)
2. le spese di realizzazione dei box o dei posti auto acquistati devono essere comprovate da apposita attestazione scritta rilasciata dalla parte venditrice, contenente le generalità dell’acquirente, gli estremi catastali del box/posto auto, l’identificazione dell’unità abitativa di cui il box costituisce pertinenza, l’importo delle spese di realizzazione, la menzione che l’attestazione viene rilasciata ai fini della detrazione IRPEF ex art. 16-bis TUIR d.p.r. 917/1986
3. i pagamenti devono essere effettuati con bonifico bancario o postale c.d. “parlante” dal quale risultino la causale del versamento e il codice fiscale/P. Iva del soggetto che intende beneficiare della detrazione
4. formalizzazione del vincolo pertinenziale tra box/posto auto e unità abitativa in un atto avente data certa, registrato anteriormente alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente intende avvalersi della detrazione.
Regime della detrazione
a) regime ordinario (nessuna scadenza): aliquota del 36% calcolata sulle “spese imputabili alla realizzazione” dei box e posti auto.
La detrazione è ammessa anche con riguardo all’IVA pagata sull’acquisto.
L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione di imposta è pari a € 48.000,00.
b) regime potenziato: fino al 31 dicembre 2024 la detrazione è pari al 50% delle spese di realizzazione, fino a un ammontare massimo di € 96.000.
In entrambi i casi a detrazione è ripartita in 10 anni in ratei di pari importo.
I beneficiari godono della detrazione nella misura delle spese effettivamente sostenute e documentate in fattura.
Alternative alla detrazione
Dal 1° gennaio 2022 anche il beneficiario della predetta agevolazione ha la possibilità di optare per la cessione del credito e lo sconto in fattura.
Documentazione
L’impresa costruttrice deve documentare i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti distinti dai costi accessori, non agevolabili.
Per fruire della detrazione nella dichiarazione dei redditi devono essere obbligatoriamente indicati:
. i dati catastali identificativi dell’immobile
. se i lavori sono effettuati dal detentore
. gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo
Il contribuente ha l’onere di conservare ed esibire i documenti relativi all’intervento (compresi i titoli abilitativi) su richiesta dell’amministrazione finanziaria.
Modalità di pagamento
Il pagamento deve avvenire tramite bonifico bancario o postale contenente le seguenti indicazioni:
. causale del versamento con riferimento alla norma che riconosce la detrazione (art. 16-bis TUIR d.p.r. 917/1986)
. codice fiscale del beneficiario o dei beneficiari della detrazione, se partecipano più persone
. codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento
Se le somme ricevute dall’impresa che ha ceduto il box risultano dall’atto notarile, il contribuente gode comunque dell’agevolazione anche se il pagamento non è avvenuto tramite bonifico bancario/postale, a condizione che il venditore rilasci una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà attestante la contabilizzazione aziendale del corrispettivo ricevuto per la corretta determinazione della base imponibile del reddito (v. Circolare n. 43/E/2016 dell’Agenzia delle Entrate).
BONUS ACQUISTI IN EDIFICI ANTISISMICI (art. 16, comma 1-septies, d.l. 63/2013)
Gli acquirenti di immobili oggetto di interventi di riduzione del rischio sismico beneficiano di una detrazione particolarmente conveniente cha varia dal 110% al 75%.
L’intervento deve essere effettuato da imprese di costruzione o ristrutturazione e avere ad oggetto la demolizione e ricostruzione dell’intero edificio, anche con variazioni planovolumetriche se consentite dalle norme urbanistiche vigenti.
Condizioni
1. gli interventi di riduzione del rischio sismico devono essere realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3
2. le opere devono riguardare la demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento
3. le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno eseguito gli interventi devono alienare gli immobili entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori
Regime della detrazione
1. Super Sismabonus Acquisti
Qualora ricorrano tutte le condizioni soggettive e oggettive richieste dal Superbonus, la detrazione spetta nella misura del 110% da calcolarsi sul prezzo di acquisto della singola unità immobiliare.
Per ottenere la detrazione del 110% le spese relative agli interventi di demolizione e ricostruzione devono essere sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022.
L’agevolazione spetta agli acquirenti persone fisiche e per gli immobili abitativi non rientranti nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
L’atto definitivo di compravendita dovrà essere stipulato entro il 30 giugno 2022.
Se l’atto è stipulato dopo questa data, l’acquirente potrà comunque usufruire del Sismabonus Acquisti ordinario se il rogito avviene entro il 31 dicembre 2024.
2. Sismabonus Acquisti ordinario
In assenza delle condizioni oggettive richieste al punto 1, il contribuente potrà accedere a una detrazione pari al 75% o dell’85% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, purché dall’intervento derivi una riduzione del rischio sismico rispettivamente di una o due classi di rischio (requisito non richiesto per il Super Sismabonus Acquisti).
Il Sismabonus Acquisti ordinario riguarda anche soggetti diversi dalle persone fisiche (società) e anche a immobili rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9, unità produttive o direzionali.
L’atto di compravendita dovrà essere stipulato entro il 31 dicembre 2024.
Disposizioni comuni
Nei casi di cui ai punti 1 e 2:
. l’ammontare massimo di spesa è sempre pari a € 96.000 per ciascuna u.i. (ivi comprese le pertinenze)
. la legge non prevede un numero massimo di unità immobiliari acquistabili da un singolo soggetto
. la detrazione va ripartita in 5 rate annuali di pari importo
. il prezzo deve risultare dall’atto di compravendita
. possibilità di cedere il credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati (ma non ad istituti di credito e intermediari finanziari per espressa previsione dell'art. 16, comma 1-septies, d.l. 63/2013)
Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni aspetti fondamentali:
. la detrazione è fruibile a partire dall’anno di ultimazione dei lavori sull’intero fabbricato
. non vi è obbligo di pagamento del prezzo tramite bonifico bancario o postale
. il Sismabonus Acquisti spetta anche in caso di cambio di destinazione d’uso
. divieto di cumulo fra Bonus Acquisti per ristrutturazione edilizia e Sismabonus Acquisti
. compatibilità tra Ecobonus fruito dall’impresa costruttrice e Sismabonus Acquisti a favore dell’acquirente, purché sia possibile identificare le spese relative ai diversi interventi
Differenza fra Sismabonus e Sismabonus Acquisti
Gli interventi rientranti nel Sismabonus si riferiscono esclusivamente alle opere di ristrutturazione costruttiva per un immobile già posseduto dal contribuente.
La norma applicabile, dunque, è l’art. 3, comma 1, lett. d), del TUE.
La categoria di interventi rientranti nel Sismabonus Acquisti è, invece molto più ampia, in quanto comprende gli interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici al fine di ridurne il rischio sismico, anche con variazioni plano-volumetriche, purché l’aumento sia consentito dalle norme urbanistiche.
RIFERIMENTI NORMATIVI
* art. 16-bis, comma 3, d.p.r. 917/1986 (TUIR, Testo unico delle imposte sui redditi)
* art. 3, comma 1, lett. c) e d), d.p.r. 380/2001 (TUE, Testo unico dell’edilizia)
* Decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze 153/2002
* ordinanza P.d.C. 3274/2003, «Primi elementi in materia di criteri generali per la classificazione sismica del territorio nazionale e di normative tecniche per le costruzioni in zona sismica»
* ordinanza P.d.C. 3519/2006, «Criteri generali per l'individuazione delle zone sismiche e per la formazione e l'aggiornamento degli elenchi delle medesime zone»
* art. 16, comma 1-septies, d.l. 63/2013, «Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale»
* art. 119, d.l. 34/2020 (decreto rilancio)
* art. 1, comma 37, l. 234/2021 (legge finanziaria 2022)
* Decreto MITE 14 febbraio 2022 (nuovo decreto massimali)
* D.l. 13/2022 (decreto Superbonus), «Misure urgenti per il contrasto alle frodi e per la sicurezza nei luoghi di lavoro in materia edilizia, nonché sull’elettricità prodotta da impianti da fonti rinnovabili»
AGENZIA DELLE ENTRATE
* Circolare 29/E/2013
* Circolare 43/E/2016
* Circolare 7/E/2017
* Circolare 13/E/2019
* Circolare 24/E/2020
* Circolare 30/E/2020
* Risoluzione 34/2020
* Risposta a interpello 325/2020
* Risposta a interpello 19/2021
* Risposta a interpello 70/2021
* Risposta a interpello 191/2021
* Risposta a interpello 318/2021
* Risposta a interpello 437/2021
* Risposta a interpello 556/2021
* Risposta a interpello 57/2022
Un immobile ristrutturato vale sul mercato circa il 20% in più rispetto a un immobile che non lo è.
Le diverse agevolazioni fiscali accordate dalla legge in materia edilizia consentono di godere di un immobile moderno, funzionale e sostenibile dal punto di vista ambientale e dei consumi.
Conoscere il quadro regolatorio è estremamente importante anche per valutare correttamente l’opportunità e la redditività di un investimento immobiliare nell’ottica di operazioni buying and selling.
