Gli immobili strumentali sono una categoria di beni caratterizzati da una destinazione particolare e una specifica utilità economica. Oggi vedremo quali sono gli immobili strumentali e qual è il loro trattamento fiscale.
CLASSIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI STRUMENTALI
Secondo il Testo unico delle imposte sui redditi (art. 43, comma 2, d.p.r. 917/1986) «Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore».
I beni immobili strumentali si distinguono in due macro-categorie:
* beni immobili strumentali per destinazione (indipendentemente dalla natura e dalle caratteristiche del bene)
* beni immobili strumentali per natura
IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE
Integrando quanto già previsto dal Tuir, l’Agenzia delle Entrate (circolare 26/E del 1° giugno 2016) qualifica “strumentali per destinazione” gli immobili che hanno come unico impiego quello di essere «direttamente utilizzati» nell’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali: ciò che rileva è il vincolo funzionale dell’immobile alla finalità perseguita.
Sono, ad esempio, strumentali gli immobili utilizzati nell’azienda, intesa come «il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa» (art. 2555 c.c.), come anche nell’azienda agraria.
Sono strumentali anche i beni immobili utilizzati dall’imprenditore, «colui che esercita professionalmente un’attività economica e organizzata al fine della produzione e dello scambio di beni e servizi» (art. 2082), quando connessi all’esercizio dell’impresa.
Per ragioni analoghe, il carattere della strumentalità sussiste anche rispetto agli immobili utilizzati dal piccolo imprenditore per l’esercizio dell’attività agricola (pensiamo, ad esempio, alle costruzioni per la protezione delle piante e degli animali, agli agriturismi, ecc.).
IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA
Sono considerati strumentali “per natura” gli immobili che non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza una radicale trasformazione e quelli la cui destinazione risulti da un’autorizzazione amministrativa.
Gli immobili strumentali per natura vengono, pertanto, formalmente identificati sulla base della mera appartenenza alle seguenti categorie catastali, prescindendo dalle effettive modalità di utilizzazione del bene:
* A/10 uffici e studi privati
* B: immobili destinati a servizi (scuole, case di cura, uffici pubblici)
* C: immobili commerciali e pertinenze (negozi, magazzini, laboratori, autorimesse)
* D: immobili a destinazione speciale (alberghi, teatri, istituti di credito, stabilimenti balneari)
* E: immobili a destinazione particolare (fortificazioni, far, semafori ponti)
REGIME FISCALE GENERALE
I fabbricati strumentali hanno una rilevanza fiscale diversa rispetto agli immobili residenziali, destinati a soddisfare un’esigenza prevalentemente abitativa.
Ai fini dell’applicazione dell’imposta sui redditi non sono considerati produttivi di reddito fondiario:
* gli immobili relativi a imprese commerciali
* beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni
Gli immobili strumentali “per natura” sono, invece, soggetti a Irpef, Ires ed Imu.
Con la sentenza n. 262 del 4 dicembre 2020 la Corte costituzionale ha dichiarato l’incostituzionalità della norma che prevede l’indeducibilità dell’Imu al 100% dal reddito di impresa.
In particolare, sarebbe incostituzionale l’indeducibilità dall’imponibile delle imposte Ires ed Irpef dell’imposta pagata sugli immobili strumentali per «violazione del principio di coerenza, e quindi di ragionevolezza (artt. 3 e 53 della Costituzione)».
La deducibilità totale sarà ammessa soltanto dal 2022.
Gli immobili strumentali non godono, purtroppo, delle detrazioni accordate in caso di ristrutturazione edilizia, riservate agli immobili residenziali, salva la possibilità di portare in detrazione le spese sostenute per la ristrutturazione delle parti comuni (interventi trainanti) qualora l’unità immobiliare sia ubicata all’interno di un condominio residenziale.
Per gli immobili strumentali in relazione all’attività di impresa o professionale è, invece, possibile portare in detrazione (65%) ai fini Irpef o Ires le spese sostenute per l’efficientamento energetico (ecobonus).
REGIME FISCALE IN CASO DI CESSIONE
Come per gli immobili residenziali, anche per gli immobili strumentali il regime fiscale cambia a seconda dei requisiti soggettivi e della ricorrenza dei presupposti di legge.
Regime Iva
* cessione effettuata da impresa costruttrice entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori (i lavori possono non essere ultimati ma deve permanere l’ordinaria destinazione d’uso)
* cessione effettuata da impresa costruttrice dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori (i lavori possono non essere ultimati ma deve permanere l’ordinaria destinazione d’uso) e il cedente esercita l’opzione Iva
* cessione effettuata da impresa che ha eseguito interventi di recupero edilizio
* cessione da impresa non costruttrice né ristrutturatrice se il cedente esercita l’opzione Iva
– Iva
a) 22%
b) 10% per i fabbricati Tupini (l. 408/1949), ovvero gli immobili costituiti sia da unità abitative che da negozi e uffici nel rispetto di determinate proporzioni
– imposta di registro (euro 200)
– imposta ipotecaria 3% (minimo euro 200)
– imposta catastale 1% (minimo 200 euro)
Se il cessionario è soggetto a Iva si applica il reverse charge (inversione contabile): l’obbligo di versamento dell’Iva viene trasferito dal cedente all’acquirente.
All’estero gli immobili strumentali per natura o destinazione sono soggetti all’Ivie (Imposta sul valore degli immobili all’estero).
Esente Iva
* se la cessione è effettuata da impresa costruttrice o da impresa che ha eseguito interventi di recupero edilizio dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori e il cedente non esercita l’opzione Iva
* cessione da impresa non costruttrice né ristrutturatrice se il cedente non esercita l’opzione Iva
– imposta di registro (euro 200)
– imposta ipotecaria 3% (minimo euro 200)
– imposta catastale 1% (minimo 200 euro)
Fuori campo Iva
È il regime fiscale applicabile nell’ipotesi di vendita effettuata da privato
– imposta di registro 9%
– imposta ipotecaria euro 50
– imposta catastale euro 50
Se si opta per il regime forfettario l’acquisto di beni strumentali beneficia di un credito di imposta nei limiti del plafond (art. 1, comma 186, legge finanziaria 2020).
REGIME FISCALE IN CASO DI LOCAZIONE
Dal 26 giugno 2012 gli immobili strumentali sono soggetti al regime naturale di esenzione Iva.
Tuttavia, qualunque soggetto di imposta può optare, in qualità di locatore, per il regime Iva (22%) a cui si aggiunge l’imposta di registro (1%), per tutta la durata del contratto, salvo possibilità di cambiare regime in sede di rinnovo.
Nella locazione di immobili da parte di imprese costruttrici, agli immobili strumentali “per natura” si applica l’imposta di registro in misura proporzionale dell’1%, indipendentemente dal regime IVA di imponibilità o di esenzione al quale la locazione è soggetta.
Ciò in deroga al principio di alternatività IVA/registro. Quando il locatore di immobili strumentali è un privato, si applica la sola imposta di registro (2%, non inferiore, per il primo anno, a euro 67).
REGIME FISCALE IN CASO DI LOCAZIONE FINANZIARIA
Il contratto di locazione finanziaria, altrimenti noto come “leasing” è un contratto trilaterale a titolo oneroso in cui il concedente (intermediario finanziario), verso il pagamento di un canone periodico, concede in godimento all’utilizzatore (impresa interessata) un bene acquistato, costruito o fatto costruire da un terzo (venditore, costruttore) su commissione del concedente e indicazione dell’utilizzatore.
Al termine del leasing l’utilizzatore-conduttore può riscattare il bene acquistandone la proprietà.
Quando un immobile strumentale “per natura” (A/10, B, C, D ed E) è oggetto di un contratto di leasing, si applica il seguente trattamento fiscale:
* Regime generale di esenzione IVA, salvo esercizio dell’opzione per l’applicazione dell’imposta (con reverse charge in sede di riscatto), purché il locatore eserciti espressamente l’opzione nell’accordo di locazione
* Applicazione in misura fissa (euro 200) dell’imposta di registro.
L’imposta si applica soltanto in caso d’uso o di contratto redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata
* Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa contestualmente all’esercizio del riscatto del bene I canoni di leasing relativi a beni strumentali ammortizzabili sono deducibili dal reddito di impresa purché la durata contrattuale rispetti quella minima prevista per legge (12 anni per i beni immobili secondo quanto previsto dalla l. 147/2014).
LA CEDOLARE SECCA
Gli immobili strumentali non godono del beneficio della cedolare secca.
La legge di bilancio 2019 (l.145/2018) ha previsto, per i contratti di locazione stipulati nel 2019, l’applicazione della cedolare anche per gli immobili commerciali rientranti nella categoria catastale C/1 con superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze.
Purtroppo nel 2020, contrariamente alle aspettative, non è stato rinnovato il regime di tassazione agevolata per i locali commerciali, né la legge di bilancio 2021 ha accolto l’estensione del beneficio ad altre categorie (bar, ristoranti, botteghe).
CONCLUSIONI
Conoscere il regime fiscale dei beni strumentali è importante per valutare la convenienza di un’operazione immobiliare.
Se sei alla ricerca di un immobile per la tua attività professionale o commerciale contattaci senza indugio.
Ti guideremo nella scelta più consona alle tue esigenze.
