La valutazione immobiliare è un giudizio di valore monetario di un diritto inerente a un bene immobile. Ha sempre natura previsionale.
Una stima professionale presuppone un insieme di conoscenze tecniche, economiche e di mercato; non si limita a considerare gli aspetti relativi alla commerciabilità del bene ma anche quelli legali-amministrativi e finanziari legati all’immobile.
Per effettuare un’accurata valutazione occorre, inoltre, raccogliere tutta la documentazione relativa all’immobile (atto di provenienza, visura ipo-catastale, planimetria, abitabilità, Attestato di prestazione energetica, stato legittimo dell’immobile, ecc.).
Nonostante il valore di un immobile possa avere una componente affettiva, è sempre bene rivolgersi a un professionista per una perizia oggettiva ed effettiva che tenga conto dei valori di mercato, delle specificità del singolo immobile e di alcuni parametri tecnici.
Oggi vedremo come calcolare il valore di mercato di un immobile ai fini della compravendita.
Poiché esistono immobili con caratteristiche tipologiche differenti in base alla destinazione d’uso, prenderemo in considerazione gli immobili residenziali privati (categoria catastale A ad esclusione della categoria catastale A/10).
FINALITÀ DELLA STIMA
Quasi sempre la stima viene effettuata dal Proprietario/a di un immobile prima di metterlo in vendita sul mercato. Può accadere, però, che sia l’Acquirente a richiedere la stima: pensiamo, ad esempio, a chi voglia acquistare un immobile e avere contezza del suo valore reale prima di presentare una proposta.
Dal lato acquirente è importante stabilire se la finalità dell’operazione è l’acquisto a uso abitativo oppure un investimento: in quest’ultimo caso, infatti, è necessario considerare l’utilità economica del bene in termini di redditività.
I PROCEDIMENTI ESTIMATIVI
Nel valutare una proprietà il mediatore utilizza diversi procedimenti estimativi a seconda della finalità, tipologia di immobile (fabbricati o terreni) e del valore da ricercare.
La stima può essere sintetica o diretta, se si avvale del confronto del bene da stimare con beni simili; analitica o indiretta, quando stima un bene in relazione alla sua redditività.
I valori di stima sono 6:
• valore di mercato: è il prezzo attribuito al bene nel libero mercato;
• valore di costo: valuta la spesa da sostenere per produrre un bene inesistente o riprodurne uno esistente;
• valore di trasformazione: indica il valore di un bene a seguito della sua trasformazione (detratto il costo di trasformazione);
• valore complementare: è il valore della porzione di un bene, individuato attraverso la differenza tra il valore di mercato del bene nella sua interezza e il valore di mercato della parte residua;
• valore di surrogazione: rappresenta il valore di mercato di un bene capace di sostituirne un altro;
• valore di capitalizzazione di redditi futuri (stima analitica): è dato dall’attualizzazione dei redditi futuri che un bene può produrre.
Per effettuare una valutazione ai fini della compravendita di un immobile residenziale privato si utilizza una stima di tipo sintetico basata sul valore di mercato: il bene da stimare è valutato attraverso il raffronto con beni simili e deve tener conto del valore di effettivo realizzo.
IL SOPRALLUOGO
Una valutazione professionale non può mai prescindere da un sopralluogo presso l’immobile.
Diffidate dalle valutazioni disponibili in alcuni format on line, che si limitano a suddividere i valori di mercato per i metri quadrati.
Il sopralluogo ha il fine di accertate la consistenza e lo stato del bene oggetto di valutazione.
Come si effettua un sopralluogo? Il mediatore immobiliare, avvalendosi di un misuratore elettronico (garantisce una maggiore accuratezza), provvede a rilevare e ad annotare in una scheda tecnica l’estensione di tutte le superfici (espresse in metri quadrati o metri quadri) dell’immobile e delle eventuali pertinenze.
Sono “pertinenze” «le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di una cosa» (art. 817 c.c.). Posti auto, box, cantine, soffitte, giardini, sono pertinenze.
Oltre alle misure, nella scheda tecnica devono essere riportate tutte le caratteristiche dell’immobile, come vedremo nei prossimi passaggi.
LA SUPERFICIE COMMERCIALE
La superficie commerciale è espressa in metri quadri ed è il parametro utilizzato per calcolare il valore di mercato di un immobile ai fini della compravendita.
Essa corrisponde al totale dei metri quadrati dell’immobile, comprese le aree esterne, le soffitte e i solai, e si distingue dalla superficie calpestabile, ovvero la metratura effettivamente utilizzabile.
Pur facendo parte della proprietà, le pertinenze influiscono sulla superficie totale commerciale ma non sulla superficie totale calpestabile.
Come si misurano le pertinenze?
• balconi e terrazze si misurano fino al contorno esterno;
• giardini o aree scoperte di uso esclusivo si misurano fino al confine della proprietà;
• di cantine, soffitte o solai si misurano i muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone comuni o di altra proprietà; si considera metà muro anche nel caso in cui tali aree confinino con altre zone della casa ad uso diverso.
La superficie commerciale totale è quella risultante dalla somma delle seguenti aree:
• superfici coperte (muri perimetrali, area interna dell’immobile);
• superfici scoperte (terrazze, balconi, giardini, patii, ecc.);
• superfici di pertinenza (box, cantine, ecc.).
LA QUOTAZIONE AL METRO QUADRO
La quotazione al metro quadro è il valore di un immobile per metro quadro.
Le quotazioni riportano i valori ai fini della compravendita e della locazione; vengono elaborate dall’Agenzia delle Entrate in base ai valori effettivi di compravendita e locazione registrati in un dato periodo (attualmente le rilevazioni sono semestrali).
I valori sono riportati in tabelle e mutano in base alla città, zone e micro-zone, tipologia (residenziale, commerciale, produttiva) e stato dell’immobile (signorile, classe media, ecc.): un immobile situato in un’importante città d’arte non avrà lo stesso valore di un’altra che si trova in un paese isolato; né all’interno della stessa città, un immobile situato in una via principale avrà una quotazione superiore rispetto a un altro che si trova in periferia. Anche all’interno di un’area omogenea, l’unità immobiliare situata in una determinata strada può presentare notevoli differenze di quotazione rispetto, ad esempio, a quello ubicato in una via parallela o più interna.
IL VALORE ORDINARIO
Moltiplicando la quotazione al metro quadro per la superficie commerciale otteniamo il valore ordinario dell’unità immobiliare.
Esso descrive le caratteristiche comuni del bene considerando l’ubicazione, la tipologia e lo stato dell’immobile.
Poiché una valutazione realistica deve tener conto delle caratteristiche specifiche della proprietà, in alcune circostanze è necessario apportare dei correttivi al valore ordinario.
CARATTERISTICHE INTRINSECHE ED ESTRINSECHE
Ogni immobile presenta delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
Quelle intrinseche riguardano aspetti specifici di quel determinato bene: tipologia catastale ed edilizia; piano; conformazione; esposizione; luminosità; efficienza degli impianti; agibilità; stato di manutenzione.
Le caratteristiche estrinseche si riferiscono invece al contesto in cui sorge l’immobile: quartiere, distanza dal centro; servizi pubblici; collegamenti; sicurezza; salubrità dell’aria.
Le caratteristiche menzionate concorrono alla determinazione del valore dell’immobile solo quando eccedono l’ordinarietà, ovvero non sono comuni: la presenza di un terrazzo è una caratteristica straordinaria soltanto in quelle zone in cui i fabbricati ne sono mediamente sprovvisti (ad esempio il centro storico di Roma).
Se ci troviamo di fronte a una caratteristica straordinaria applicheremo un correttivo al valore ordinario.
COMODI E SCOMODI
Si considerano “comodi” gli aspetti qualitativi positivi di un immobile: distribuzione dei vani; luminosità; esposizione.
Sono, invece, “scomodi” gli aspetti opposti: degrado del quartiere; inquinamento acustico; scarsità di parcheggio.
Anche in presenza di comodi e scomodi è necessario correggere il valore ordinario attraverso l’applicazione di alcuni coefficienti di merito espressi in percentuale.
Ecco alcuni esempi di coefficienti di merito; i segni di addizione e sottrazione rappresentano, rispettivamente, l’incidenza positiva o negativa sul valore dell’immobile:
• piano seminterrato (con o senza ascensore): – 25%
• piano attico con ascensore: + 20%
• ottime condizioni interne (edificio da 20 e 40 anni): + 5%
• pessime condizioni interne (edificio da 20 e 40 anni): – 10%
• immobile da ristrutturare: – 10%
• nuova costruzione: + 10%
• molto luminoso: + 10%
• poco luminoso: – 5%
• riscaldamento autonomo: + 5%
• affitto quadriennale: – 20%
• affitto per brevi periodi: – 5%
AGGIUNTE E DETRAZIONI
Costituiscono aggiunte o detrazioni quelle caratteristiche straordinarie che possono essere direttamente valutabili in moneta e il cui valore inciderà sul valore ordinario.
L’aggiunta può essere rappresentata, ad esempio, da un’armadiaura a muro, dalla presenza di una porta blindata, arredi di pregio.
Esempio tipico di detrazione è la presenza di un mutuo o diritti di terzi gravanti sull’immobile (ipoteche, usufrutto, servitù).
In generale costituiscono detrazioni quelle condizioni giuridiche che incidono negativamente sull’immobile.
COME CALCOLARE IL VALORE DI MERCATO
Riassumendo, il calcolo del valore di mercato di un immobile residenziale privato si ottiene mediante 3 operazioni:
• individuazione del valore ordinario (valore al mq per superficie commerciale);
• correzioni percentuali al valore ordinario (comodi e scomodi);
• applicazione di aggiunte e detrazioni.
CONCLUSIONI
Come abbiamo visto, la valutazione di un immobile non si limita alla mera applicazione di una formula matematica ma è il risultato di un’operazione estimativa complessa, fondata su un metodo rigoroso, volta a determinare il valore di effettivo realizzo del bene sul mercato.
Per questa ragione la valutazione deve essere redatta, preferibilmente in forma scritta, da un professionista, ovvero da un soggetto abilitato all’esercizio della professione.
Per venire incontro alle esigenze dei clienti abbiamo scelto di offrire gratuitamente la valutazione dell’immobile.
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