PREMESSA
La locazione degli uffici riveste un ruolo di tutto rispetto all’interno del mercato immobiliare: rappresenta un’importante fonte di redditività e favorisce lo sviluppo del tessuto imprenditoriale urbano. Nonostante la diffusione dell’ufficio virtuale in cui i principali servizi sono svincolati dalla localizzazione dell’attività lavorativa (segreteria da remoto, gestione e inoltro corrispondenza, trasferimento chiamate, gestione appuntamenti) i professionisti e le imprese hanno ancora bisogno di un luogo fisico dove svolgere i propri affari.
L’EVOLUZIONE DEGLI UFFICI
L’offerta degli uffici è molto varia: tradizionali e modulari; arredati e da arredare; uffici ristrutturati o da ristrutturare; location con sale riunioni e segreteria centralizzata. Le grandi multinazionali, le ambasciate e gli enti di rilievo istituzionale prediligono uffici di prestigio collocati in palazzi di rappresentanza, palazzetti cielo-terra o centri direzionali.
La diffusione dello smart-working e del remote working ha semplicemente modificato il modo di concepire gli uffici: se, da un lato, le aziende si sono ridimensionate in location più piccole per contenere le spese, dall’altro è aumentata la domanda di uffici in co-working, spazi condivisi con altri professionisti in cui il lavoro si fonde con le relazioni umane dando vita a vere e proprie “officine di idee”. L’ufficio si è evoluto da mero luogo fisico a elemento di un ecosistema: in quest’ottica si stanno diffondendo gli uffici integrati, spazi lavorativi ubicati in stabili e centri direzionali dotati di asili nido, palestra, centro benessere, ristorante, postazioni dedicate allo svago e alle pubbliche relazioni come rooftop e giardini di inverno, aree relax.
Molti alberghi, aeroporti, stazioni ferroviarie offrono già da tempo di servizi di business lounge, per non parlare dei locali commerciali (caffè, ristoranti, lavanderie self service) che si sono dotati di una potente rete wi-fi per consentire al cliente di essere sempre connesso e di lavorare in qualunque luogo.
INQUADRAMENTO CATASTALE
Gli uffici sono inquadrati nella categoria catastale A/10. Il gruppo A comprende gli immobili a destinazione residenziale; gli uffici hanno una destinazione residenziale ma non abitativa.
In tema di aggiornamento catastale, il comune deve accertare la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali “per intervenute variazioni edilizie”. In tal caso sarà il proprietario dell’immobile a dover presentare gli atti di aggiornamento.
Stando al tenore della formulazione normativa (art. 1, comma 336, l. 311/2004) la coerenza tra l’uso effettivo dell’immobile e il suo classamento (fra cui rientra anche l’attribuzione della categoria catastale) sembrerebbe rilevante solo in caso di “intervenute variazioni edilizie”, gravando comunque sul proprietario, e non certo sul conduttore, l’onere di presentare la denuncia catastale.
DESTINAZIONE D’USO
L’utilizzazione di un immobile richiama la destinazione urbanistica risultante dal titolo abilitativo (risultante dal combinato disposto degli artt. 3 e 23 ter del Testo unico dell’edilizia – TUE di cui al d.p.r. 380/2001); rappresenta la forma di utilizzo dell’unità immobiliare a prescindere dall’esecuzione di opere edilizie. Le principali destinazioni d’uso sono:
. residenziale-abitativa;
. residenziale (non abitativa):
a) turistico-recettiva;
b) uffici;
. produttiva e direzionale;
. commerciale;
. rurale.
Quando lo stesso immobile è suscettibile di diverse utilizzazioni, la destinazione d’uso è quella prevalente in termini di superficie utile.
La destinazione d’uso dell’immobile si ricava dalla seguente documentazione (art. 9 bis, comma 1 bis, TUE):
. stato legittimo dell’immobile;
. permesso di costruire/permesso in sanatoria;
. atto di condono;
. CILA (Certificazione Inizio Lavori Asseverata);
. CILA in sostituzione del permesso di costruire;
. SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività).
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale la legge non prevedeva l’obbligatorietà di un titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo può essere comprovato dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali:
. riprese fotografiche;
. gli estratti cartografici;
. i documenti conservati in archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza;
. dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare.
I documenti suindicati devono essere integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
DISCIPLINA DELLA LOCAZIONE DEGLI UFFICI
Le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, ivi compresa la locazione degli uffici, sono regolate dagli artt. 27 ss. della legge sull’equo canone (392/1978). Vediamo qual è la disciplina normativa degli elementi maggiormente rilevanti nella locazione degli uffici.
Durata minima
Nella locazione e sublocazione di immobili urbani, analogamente ai contratti aventi ad oggetto locali relativi a svolgimento di attività commerciali, impianti sportivi e attività di promozione turistica, la durata minima della locazione di immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo è pari ad anni 6. Per espressa previsione normativa, e salvo che l’attività esercitata non abbia di per sé natura transitoria, il termine minimo è inderogabile: qualora le parti si accordino su una durata inferiore, oppure omettano l’indicazione di una scadenza precisa, la durata minima è ricondotta ex lege al periodo previsto in base all’attività esercitata.
Salvo disdetta, il contratto si rinnova tacitamente di 6 anni in 6 anni.
Recesso del conduttore
Il conduttore può, qualora sia espressamente previsto in contratto, recedere in qualunque momento salvo preavviso da comunicare almeno sei mesi prima dalla data in cui il recesso ha esecuzione.
Diniego di rinnovo
Il diniego di rinnovo può essere esercitato dal locatore soltanto alla prima scadenza.
Il diniego è ammesso solo ed esclusivamente nei casi previsti dall’art. 29 della legge sull’equo canone, secondo cui il locatore deve:
1. adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
2. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
3. procedere alla demolizione, ristrutturazione o restauro dell’immobile, anche sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione.
Qualora il locatore abbia riottenuto la disponibilità dell’immobile per i motivi suindicati senza aver provveduto in tal senso nel termine di 6 mesi, è tenuto al ripristino del contratto se il conduttore lo richiede.
Sono salvi:
. i diritti acquistati da terzi in buona fede;
. i diritti del conduttore:
1. al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati;
2. al risarcimento del danno in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto;
3. all’indennità per la perdita di avviamento di cui all’art. 34.
Indennità di avviamento commerciale
Il conduttore di un immobile urbano ha diritto all’indennità di perdita di avviamento alle seguenti condizioni:
. oggetto della locazione è un immobile adibito ad uso industriale, commerciale, artigianale e alberghiero o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo;
. la cessazione del rapporto locatizio non è dovuta a:
1. risoluzione per inadempimento;
2. recesso del conduttore;
3. instaurarsi di una procedura concorsuale ex r.d. 267/1942 (ad esempio il fallimento).
L’indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità di importo pari alla precedente qualora l’immobile venga da chiunque adibito all’esercizio della stessa identica attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica affini a quella già esercitata dal conduttore uscente purché il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall’avvenuto pagamento dell’indennità.
Prelazione commerciale
Gli immobili urbani locati a uso ufficio per l’esercizio di attività professionale non godono della prelazione urbana.
CONCLUSIONI
Lo Studio Molinaro dispone di diversi uffici di prestigio in locazione nel centro storico di Roma. Il contesto è molto ampio: si va dall’ufficio tradizionale alla locazione di un intero stabile o centro direzionale, in base alle esigenze del conduttore. Stai cercando uffici in affitto a Roma? Oppure hai già trovato ciò che cerchi ma bisogno di una consulenza prima di sottoscrivere il contratto di locazione?
Contattaci, saremo lieti di aiutarti.
