PREMESSA
La prelazione è il diritto di essere preferiti ad altri, a parità di condizioni, nell’acquisto di un bene. La prelazione è un diritto potestativo (capacità di modificare una situazione giuridica soggettiva) e non deve essere confusa con l’obbligo di contrarre (cioè di concludere il contratto). Chi concede la prelazione è detto “prelazionante”; il soggetto cui è riconosciuta la prelazione è detto “beneficiario” o “prelazionario”. Beneficia del diritto di prelazione il conduttore di una particolare tipologia di immobili.
Esistono due tipi di prelazione: legale e volontaria.
La prelazione volontaria risponde al principio di autonomia contrattuale (1322 c.c.) ed è liberamente pattuita dalle parti. Si riscontra piuttosto raramente nel settore immobiliare; può essere a titolo oneroso o a titolo gratuito. Il patto di prelazione ha sempre natura obbligatoria e non è opponibile ai terzi, in quanto non può essere trascritto, anche se ha ad oggetto un bene immobile. La sua violazione comporta esclusivamente il diritto al risarcimento del danno.
La prelazione legale è stabilita dalla legge in casi specifici; non ammette rinuncia preventiva (la clausola difforme è nulla) e il suo esercizio è soggetto al rispetto di determinate condizioni. È irrilevante che la prelazione legale venga o meno dedotta in contratto, perché ha fonte nella legge. Ha natura reale (è possibile, cioè, recuperare il bene trasferito in violazione della prelazione entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto) ed è opponibile ai terzi. Il mancato rispetto della prelazione comporta, oltre al riscatto del bene, il diritto al risarcimento del danno (salvo rare eccezioni), pari al vantaggio che il beneficiario avrebbe ottenuto nel caso in cui fosse stato preferito al terzo.
PROCEDURA
La procedura per l’esercizio della prelazione consiste nell’obbligo del prelazionante di comunicare preventivamente al/ai beneficiario/i la volontà di alienare il bene su cui grava il diritto. La comunicazione (c.d. “denuntiatio”) è effettuata mediante notifica, a tutti i beneficiari, della proposta contrattuale della volontà di alienare il bene, nel termine di 30 o 60 gg., a seconda dei casi, decorrenti dalla manifestazione della volontà di alienare il bene, dall’accettazione della proposta di acquisto o dall’atto di trasferimento.
La comunicazione deve contenere:
– il corrispettivo in denaro;
– le condizioni indicate nella proposta di compravendita;
– l’invito ad esercitare o meno la prelazione.
La denuntiatio deve essere fatta a parità di condizioni offerte dal terzo: nel caso non vi sia identità fra queste ultime e le condizioni contenute nella comunicazione, in caso di alienazione il beneficiario può riscattare il bene presso il terzo acquirente e agire per il risarcimento del danno. Il beneficiario può scegliere se avvalersi della prelazione nel termine di 30 o 60 gg., a seconda dei casi, successivi al ricevimento della comunicazione (in caso di più prelazionari il termine per l’esercizio decorre dall’ultima notifica). Se il beneficiario non comunica al prelazionante e a tutti gli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi o meno della prelazione nel termine indicato, è considerato rinunciatario. In questo caso, tuttavia, sarebbe buona norma convocare il prelazionario al preliminare di compravendita affinché il notaio inserisca formalmente in atto la dichiarazione del beneficiario di rinunciare espressamente a esercitare la prelazione. L’esercizio della prelazione comporta la conclusione del contratto tra prelazionante e prelazionario.
I CASI DI PRELAZIONE LEGALE
Prelazione e retratto successorio (art. 732 c.c.)
A differenza del regime di comunione ordinaria, al quale non si applica la prelazione, in caso di comunione ereditaria di un bene a seguito di successione mortis causa i coeredi hanno diritto di essere preferiti ad altri, a parità di condizioni, nell’ipotesi di vendita di una quota del bene. La prelazione vige non soltanto quando il bene è indiviso, ma anche quando le quote (o l’intero bene) sono state già assegnate. Scopo della norma è di evitare la dispersione del patrimonio familiare: in mancanza della notificazione al coerede prelazionario, questi può riscattare il bene presso tutti gli aventi causa (c.d. “retratto successorio”).
Prelazione nell’impresa familiare (art. 230 bis c.c.)
In caso di divisione ereditaria o di trasferimento dell’azienda, i familiari che prestano in modo continuativo la propria attività di lavoro all’interno della famiglia o dell’impresa hanno diritto di prelazione sull’azienda.
Prelazione nelle locazioni non abitative (c.d. “prelazione urbana”, art. 38 legge 392/1978)
Quando la prelazione ha ad oggetto immobili utilizzati per lo svolgimento di attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche, si parla di “prelazione urbana commerciale”. La prelazione, in questa ipotesi, ha lo scopo di tutelare l’avviamento commerciale. Il diritto è accordato al conduttore a condizione che l’attività comporti il contatto diretto con il pubblico e i consumatori. Sono esclusi gli immobili destinati all’attività professionale (a prescindere dalla categoria catastale). La prelazione non sussiste in caso di vendita in blocco; nel caso, invece, di vendita cumulativa, la legge accorda la prelazione solo rispetto all’immobile oggetto del contratto di affitto. Se il locatore intende trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di 30 gg. decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Prelazione a favore dell’affittuario di azienda cinematografica (art. 20 d.l. 26/1994, l. 153/1994)
La normativa a sostegno dell’industria cinematografica accorda all’esercente non proprietario il diritto di prelazione nel caso di vendita dei locali adibiti a sala cinematografica. Per l’esercizio del diritto di prelazione si osservano le disposizioni della l. 392/1978 (legge sull’equo canone).
Prelazione nelle locazioni abitative (art. 3 c. 1, lett. g, legge 431/1998)
Qualora il proprietario dell’immobile decida di vendere il bene a terzi e non abbia proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello nel quale vive, può, alla prima scadenza naturale del contratto, avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi. In tal caso la legge accorda al conduttore il diritto di prelazione. Se il proprietario decide di vendere senza avvisare il conduttore, questi potrà esercitare il diritto di riscatto. Per l’esercizio del diritto di prelazione si osservano le disposizioni della l. 392/1978 (legge sull’equo canone). .
Prelazione di immobili di interesse storico, artistico e archeologico (c.d. “prelazione artistica” art. 60 d.lgs. 42/2004)
La prelazione ha oggetto beni culturali alienati a titolo oneroso o conferiti in società. Possono esercitare la prelazione il ministero, la regione o un altro ente pubblico territoriale. La comunicazione al prelazionario è, in questo caso specifico, successiva, e non preventiva: va notificata entro 30 gg. dall’atto di trasferimento a titolo oneroso (compravendita, permuta, conferimento in società), e non produce effetti fintanto che il prelazionario non abbia comunicato di non voler esercitare la prelazione (condizione sospensiva negativa). Nel caso in cui il ministero eserciti la prelazione su una quota del bene, l’acquirente può recedere dal contratto.
Prelazione a favore dell’Ente parco (art. 15 legge 394/1991)
Il diritto di sussiste nell’ipotesi di trasferimento a titolo oneroso della proprietà e dei diritti reali sui terreni all’interno delle riserve e di altre zone indicate dalla legge quadro sulle aree protette.
Prelazione in caso di beni alienati da istituti per il sostentamento del clero (art. 37, l. 222/1985)
Per questa particolare tipologia di beni la prelazione è obbligatoria nel caso in cui il loro valore ecceda i 3 mln di euro. La legge prevede un ordine prioritario per l’offerta in prelazione:
1. Stato
2. comune
3. università
4. regione
5. provincia
Il mancato rispetto dell’obbligo della prelazione rende nullo l’atto stipulato in violazione di essa.
Prelazione a favore degli acquirenti di immobili da costruire (art. 9, d.lgs. 122/2005)
La prelazione può essere esercitata in caso di vendita forzata del bene, anche se l’acquirente abbia già escusso la fideiussione, purché l’immobile sia stato acquistato come abitazione principale e consegnato all’acquirente. Nel caso di specie è escluso il diritto di riscatto a favore dell’aggiudicatario.
Prelazione nell’edilizia sovvenzionata (art. 28, l. 513/1977)
Nell’edilizia realizzata dallo Stato, dalle regioni e dagli altri enti locali, se l’assegnatario intende vendere gli alloggi deve comunicarlo all’ente. Qualora sia interessato, l’ente esercita il diritto di prelazione entro 60 gg. dal ricevimento della comunicazione.
Prelazione agraria (art. 8, l. 590/1965; art. 7, d.lgs. 228/2001)
La prelazione agraria richiede la sussistenza di alcuni requisiti soggettivi e oggettivi:
. il prelazionario deve essere coltivatore diretto (o, in alcuni casi, imprenditore agricolo professionale);
. il prelazionario non ha venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a € 0,52;
. il fondo oggetto di prelazione non deve superare l’estensione del triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della propria famiglia.
Prelazione nella dismissione del patrimonio immobiliare pubblico (art. 3, c. 5, d.l. 351/2001 convertito in l. 410/2001; art. 6, c. 5, l. 104/1996)
La legge riconosce il diritto di prelazione in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale di proprietà di enti pubblici, ma solo nel caso in cui gli immobili siano venduti a un prezzo inferiore a quello di esercizio dell’opzione di acquisto. Affinché sussista il diritto di prelazione, i conduttori e gli altri conviventi del nucleo familiare non devono essere proprietari di altra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare nel comune di residenza.
CONCLUSIONI
Quando si acquista un immobile è sempre importante accertarsi se vi siano diritti di prelazione in essere, onde evitare fulmini a ciel sereno. In caso di prelazione legale, l’accertamento avviene mediante la disamina delle leggi speciali di settore relative alle categorie di immobili sopra citate; se la prelazione è volontaria, è necessario prestare attenzione alle clausole del contratto di locazione. In caso positivo, sarà buona norma inserire nella proposta di acquisto la condizione sospensiva negativa del mancato esercizio della prelazione da parte di tutti gli aventi diritto. Se vuoi vendere o acquistare un immobile soggetto a prelazione contattaci, ti indicheremo la procedura corretta da seguire.
