Premessa
La compravendita di un immobile è sempre una questione piuttosto delicata. Oggi vedremo quali sono le imposte che gravano sul trasferimento della proprietà dell’immobile e come si calcolano.
Tipologie di imposte
L’imposta da versare dipende, in primo luogo, dalla qualificazione civilistica e fiscale del soggetto venditore (cedente). Compravendita soggetta a imposta di registro:
. acquisto da un privato
. acquisto da imprese che non hanno costruito né ristrutturato l’immobile
. acquisto da imprese che hanno costruito o ristrutturato l’immobile da oltre 5 anni dalla fine dei lavori e non esercitano l’opzione Iva (Iva opzionale)
La compravendita sarà, invece, soggetta a IVA al di fuori dei casi precedentemente indicati, ovvero:
. l’impresa ha costruito o ristrutturato l’immobile da meno di 5 anni dalla fine dei lavori (Iva obbligatoria)
. l’impresa ha costruito o ristrutturato l’immobile da oltre i 5 anni dalla fine dei lavori ed esercita l’opzione Iva (Iva opzionale)
Le agevolazioni prima casa
Le agevolazioni prima casa richiedono il soddisfacimento di tre requisiti:
a) dichiarazione dell’acquirente:
. di non essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale e su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa
. di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare
b) l’unità immobiliare non deve appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici) e A/10 (uffici)
c) l’unità immobiliare deve essere ubicata all’interno del comune nel quale l’acquirente ha o stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’atto. Tale condizione deve essere rispettata anche dall’eventuale coniuge. L’obbligo di residenza nel comune in cui si acquista la prima casa non sussiste quando l’acquirente svolga nel medesimo comune la propria attività lavorativa. Qualora sia in costruzione, l’immobile deve presentare i requisiti previsti dalla legge e non risultare accatastato sotto le categorie A/1, A/8 ed A/9. In tal caso, l’acquirente dovrà dichiarare che l’atto viene stipulato per un’abitazione che ha e manterrà, una volta ultimati i lavori, le caratteristiche oggettive richieste dalla normativa per l’applicazione delle agevolazioni in oggetto. A questo proposito, l’Agenzia delle Entrate richiede che il contribuente, a distanza di 3 anni dalla stipula dell’atto, dimostri l’ultimazione dei lavori e la realizzazione di un’unità immobiliare avente i requisiti prescritti. Gli stessi principi si applicano anche per le unità immobiliari in corso di ristrutturazione.
Come calcolare la base imponibile
La base imponibile da prendere in considerazione per il calcolo delle imposte varia a seconda della tipologia di imposta.
In caso di acquisto da privato, si utilizza il sistema del prezzo-valore: la base imponibile è data dal valore catastale dell’immobile, che si ricava dalla rendita catastale riportata in visura, moltiplicata per un determinato coefficiente.
I principali coefficienti sono:
. 115,5: fabbricati abitativi con agevolazioni prima casa
. 126: fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (esclusi A/10 e C/1)
Esempio: in visura la rendita catastale indicata è pari a € 2.240.
Il valore catastale sarà allora di € 258.720 [2.240 x 115,5] per la prima casa e di € 282.240 [2,240 x 126] negli altri casi. L’operazione deve essere ripetuta per le eventuali pertinenze oggetto di trasferimento. Le imposte possono essere versate sul valore catastale purché l’acquirente ne faccia espressamente richiesta e nell’atto sia indicato l’importo effettivamente versato. Tale tipo di tassazione comporta, inoltre, una riduzione del 30% dell’onorario notarile.
Se, invece, la vendita è soggetta ad imposta di registro, ma l’acquirente non è un privato, la base imponibile sarà il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita. La base imponibile sarà costituita dal valore dichiarato in atto anche nel caso in cui la compravendita sia soggetta ad IVA.
L’aliquota e le imposte fisse
Compravendite soggette ad imposta di registro
In caso di acquisto di prima casa, l’aliquota sarà del 2%, da calcolare sul valore catastale. Nel caso di acquisto di un immobile non prima casa, l’aliquota aumenta al 9%, e andrà calcolata sul valore catastale se l’acquirente è un privato, altrimenti sul valore dichiarato in atto.
A questa aliquota andrà aggiunta l’imposta ipotecaria (€ 50 ) e l’imposta catastale fissa (50 €).
Seguendo l’esempio precedente:
Acquisto prima casa non di lusso
258.720 (base imponibile) x 2% (aliquota) + 50 (imposta ipotecaria) + 50 (imposta catastale) = € 5.274,4
Acquisto non prima casa
258.720 (base imponibile) x 9% (aliquota) + 50 (imposta ipotecaria) + 50 (imposta catastale) = € 23.384,8
L’imposta di registro non può essere inferiore ad un importo di € 1.000.
Compravendite soggette ad IVA
In caso di regime IVA si applicano le seguenti aliquote, calcolate sul valore dichiarato in atto:
. 4% prima casa
. 10% abitazioni non di lusso diverse dalla prima casa
. 22% abitazioni di lusso, fabbricati strumentali
Alla somma così determinata andranno aggiunte:
. imposta di registro fissa di € 200
. imposta ipotecaria fissa di € 200
. imposta catastale fissa di € 200
. imposta di bollo fissa di € 230
. tassa ipotecaria fissa di € 35
. tassa di voltura fissa di € 55
Considerando che le spese per l’atto di trasferimento possono essere piuttosto esose, a seconda dei casi, è sempre bene chiedere per tempo un preventivo al notaio, comprensivo anche del suo onorario, in modo da ricomprendere le spese relative all’atto di trasferimento nella somma da richiedere per l’eventuale mutuo.
CONCLUSIONI
Le agevolazioni per l’acquisto di un immobile prima casa e il tasso di interesse ai minimi storici per l’accesso ai mutui costituiscono una congiuntura molto favorevole, soprattutto in questa particolare situazione economica. Il risparmio fiscale facilita l’accesso alla casa anche per chi non dispone di grandi risparmi, e per i giovanissimi che, pur non avendo ancora raggiunto una stabilità lavorativa, possono cominciare a costruire il nido. Vorresti acquistare un immobile prima casa ma non sai a chi rivolgerti?
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