Posso ottenere un mutuo per l’acquisto prima casa anche dopo aver rogitato?
Premessa
Generalmente il mutuo viene erogato contestualmente al rogito. Può accadere, tuttavia, che l’acquirente già disponga di sufficiente liquidità per l’acquisto della prima casa e non abbia necessità di richiedere un mutuo.
Non tutti sanno, però, che è possibile ottenere il mutuo per l’acquisto prima casa anche dopo aver rogitato. Per espressa previsione normativa, infatti, «l’acquisto dell’unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del contratto di mutuo» (art. 15, comma 1, lettera b del Testo unico dell’imposta sui redditi). Ciò al fine di ottenere le agevolazioni connesse all’acquisto prima casa.
Per quali motivi l’acquirente, divenuto proprietario, dovrebbe accendere il mutuo prima casa successivamente all’atto di compravendita, se già disponeva della liquidità necessaria? Ad esempio, per far fronte a una spesa improvvisa che richiede una notevole liquidità. Un’altra ipotesi si verifica quando il venditore ha necessità di rogitare in tempi brevi (ad esempio vende per riacquistare a sua volta), tali non poter attendere l’espletamento delle pratiche di mutuo: le tempistiche per la lavorazione delle pratiche di mutuo variano, infatti, a seconda dell’istituto bancario (fino a tre mesi dalla richiesta).
Poiché la legge accorda la possibilità di stipulare il mutuo anche successivamente alla compravendita, è bene sincerarsi, pur disponendo della liquidità necessaria per l’acquisto, che vi siano i presupposti per la concessione del mutuo prima casa.
La richiesta di mutuo
I passaggi necessari per la richiesta del mutuo post rogito sono quelli consueti:
. valutazione della solvibilità del richiedente (eventuali segnalazioni al CRIF, Centrale Rischi Intermediazione Finanziaria, verifica presso la conservatoria immobiliare dell’inesistenza di trascrizioni pregiudizievoli)
. perizia dell’immobile ad opera del perito della banca
. compilazione da parte dell’istante della modulistica predisposta dalla banca
. raccolta di tutti i documenti relativi all’immobile (atto di provenienza; planimetria; certificato di abitabilità; stato di famiglia; certificato di residenza; documentazione reddituale; situazione patrimoniale; estratto atto di matrimonio), che il proprietario avrà cura di inviare alla banca e al notaio
. predisposizione della RNP (Relazione Notarile Preliminare) da parte del notaio
Una volta ricevuti i documenti necessari, si addiverrà alla stipula dell’atto tra il richiedente, già proprietario, e l’istituto bancario che erogherà il mutuo.
Nell’atto, come di consueto, dovranno essere indicati la somma erogata; l’importo delle rate; la tipologia di mutuo; la determinazione del tasso di interesse, il piano di ammortamento nel corso del tempo; la durata; le modalità e le tempistiche di erogazione da parte della banca.
Quanto alle garanzie, ricordiamo che l’ipoteca iscritta sull’immobile a favore della banca è sempre di natura volontaria.
Le condizioni per accedere alle agevolazioni
Ora che abbiamo indicato l’iter da seguire, rivediamo quali sono le condizioni per accedere alle agevolazioni in caso di acquisto prima casa:
• si deve trattare di atti a titolo oneroso o gratuito aventi ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà, la costituzione di diritti di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione
• l’immobile deve essere accatastato nelle categorie A/2; A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 e relative pertinenze (C/2, C/6 e C/7)
• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività
• dichiarazione dell’acquirente, da rendere nell’atto di acquisto, di non essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale e su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa
• dichiarazione dell’acquirente, da rendere nell’atto di acquisto, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare
Ricordiamo che le agevolazioni “prima casa” sussistono anche quando l’acquirente possiede già un alloggio che però è concretamente inidoneo (perché, ad esempio, troppo piccolo) a soddisfare le esigenze abitative della famiglia.
Il “decreto sostegni bis” ha introdotto un particolare tipo di agevolazioni per l’acquisto della prima casa rivolto agli “under 36”, ovvero ai soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che presentano un valore dell’ISEE non superiore a € 40.000 annui. Le agevolazioni per gli under 36 si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
Le agevolazioni prima casa
Le agevolazioni “prima casa” consentono all’acquirente di ottenere una riduzione sulle imposte dovute per la transazione, ovvero:
• imposta di registro nella misura del 2% (in caso di acquisto da un privato) o IVA al 4% (se la vendita è soggetta a IVA)
• imposta catastale in misura fissa pari a € 50,00 (in caso di acquisto da un privato) o € 200,00 (se la vendita è soggetta a IVA)
• imposta ipotecaria in misura fissa pari a € 50,00 (in caso di acquisto da un privato) o € 200,00 (se la vendita è soggetta a IVA)
Le imposte già versate in sede di contratto preliminare saranno detratte dall’imposta finale.
I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti prima casa sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipo-catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista nella misura dello 0,25%, a condizione che la sussistenza dei requisiti risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.
Al fine di sostenere i mutuatari in difficoltà con il pagamento delle rate del muto, è stato prorogato al 31 dicembre 2021 il Fondo di solidarietà per la prima casa, istituito con il “decreto cura Italia”.
Tra le agevolazioni concesse per l’acquisto della prima casa dobbiamo menzionare la detrazione del 19% dell’IRPEF, applicabile ai seguenti oneri:
. interessi passivi
. oneri accessori
. commissione dovuta per l’intermediazione
. oneri fiscali (imposta di iscrizione o cancellazione di ipoteca)
. spese notarili per la stipula del contratto di mutuo ipotecario
. spese di istruttoria
. perizia tecnica
Il plafond complessivo su cui applicare la detrazione è pari 4.000 euro l’anno.
Ricordiamo che, ai fini della detrazione, «l’acquisto dell’unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del contratto di mutuo» (art. 15, comma 1, lettera b del Testo unico dell’imposta sui redditi), e dunque nei 12 mesi antecedenti o successivi, purché, naturalmente, l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. Il diritto alla detrazione si configura anche quando il mutuo viene stipulato per acquistare un’ulteriore quota dell’abitazione.
CONCLUSIONI
Come abbiamo visto, il possesso della liquidità necessaria per l’acquisto della prima casa non preclude, dopo il rogito, la possibilità di richiedere il mutuo con le relative agevolazioni purché vengano rispettate determinate condizioni.
Attraverso il meccanismo descritto l’acquirente può recuperare la liquidità investita nell’acquisto della prima casa senza perdere le agevolazioni connesse.
Lo Studio Molinaro è disponibile a valutare la situazione caso per caso, offrendo al cliente la soluzione più consona alle sue esigenze, concordando assieme al consulente finanziario e al notaio la strada più opportuna da percorrere per ottenere la liquidità necessaria alle migliori condizioni possibili e garantire, al contempo, l’accesso alle agevolazioni fiscali riconosciute dalla legge.
